قرارداد اجاره این امکان را برای مالک مهیا می سازد، که مال خود را در اختیار شخص دیگری قرار دهد و آن شخص با پرداخت مبلغ تحت عنوان اجاره بها از مال مورد اجاره تا مدتی که در قرارداد توافق کرده اند، استفاده نماید. فلذا به محض انعقاد این قرارداد مستاجر مالک منافع مورد اجاره می شود. فلذا در ادامه مطلب به توضیحات بیشتر در این خصوص می پردازیم.
قرارداد اجاره چیست؟
عقدی است که مستاجر با پرداخت مالی که به موجر می دهد برای مدتی معین مالک منافع مال مورد اجاره می شود به عبارتی دیگر با پرداخت مبلغی مجوز استفاده از آن مال را برای مدتی کسب میکند. به عنوان مثال هنگامی که شخصی واحد خود را در اختیار شخص دیگری قرار می دهد تا از آن واحد استفاده تجاری نماید یا آنکه در آن سکونت نماید. فلذا با امضاء قرارداد اجاره برای مستاجر مالکیت ایجاد نمی شود، بلکه تنها مستاجر تا پایان مدت قرارداد مالک منافع مورد اجاره می شود.
شایان ذکر است، هنگامی در قرارداد اجاره مالکیت به مستاجر منتقل می شود، که قرارداد اجاره به شرط تملیک بین متعاملین منعقد شده باشد، فلذا جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص بروی «قرارداد اجاره به شرط تملیک» کلیک نمایید.
ارکان تشکیل دهنده قرارداد اجاره
قرارداد اجاره برای آنکه ایجاد شود نیاز به چهار رکن دارد و ارکان تشکیل دهنده این قرارداد از قرار ذیل می باشد.
- موجر (اجاره دهنده) یا شخصی که مال خود را با اخذ مبلغی به شخص دیگر اجاره می دهد.
- مستاجر یا شخصی که اقدام به اجاره مال شخص دیگر می نماید تا از آن استفاده نماید.
- به مالی که به اجاره داده می شود، مورد اجاره یا عین مستاجره گفته می شود.
- اجاره بها به مبلغی که به صورت ماهانه یا براساس توافق صورت گرفته توسط مستاجر به موجر در جهت استفاده از مال مورد اجاره پرداخت می شود.
انواع قرارداد اجاره
مطابق قانون مدنی موضوع قرارداد اجاره می تواند متفاوت باشد و مشمول اجاره ملک، خودرو، زمین، تجهیزات کار، اشیاء و حتی انسان نیز می باشد. فلذا قرارداد اجاره براساس نوع عین مستاجره یا همان موضوع قرارداد به اقسام ذیل تقسیم می شود.
قرارداد اجاره اشیاء
این نوع اجاره مشمول اموال منقول (قابل جابجایی) و غیر منقول (غیر قابل جابجایی) می باشد و شایع ترین و رایج ترین نوع قسم قراردادهای اجاره را در بر می گیرد. به عنوان مثال هنگامی که شما ملک خود را به فرد دیگری برای استفاده از آن اجاره می دهد، در زمره اجاره اشیاء تلقی می شود یا هنگامی که شما دستگاه جوشی را برای مدتی زمانی برای کار خود از مغازه ای اجاره می نمایید و در قبال آن اجاره بهایش را به مالک پرداخت می کنید.
قرارداد اجاره حیوان
گاهی اوقات قرارداد اجاره در خصوص حیوانات منعقد می شود و این قرارداد می تواند در خصوص هر نوع حیوان مقاصدی همچون سواری، باربری یا دیگر منافع به مدت معین یا پیمودن مسافت معین منعقد شود به این صورت که صاحب حیوان، حیوان اش را در ازای دریافت اجاره بها به صورت موقت در اختیار شخص دیگر قرار می دهد. مانند هنگامی که شما در کنار دریا سوار بر اسبی می شود و با آن مسافت معینی را طی می کنید و در قبال پیمودن این مسافت اجاره آن اسب را به مالک پرداخت می کنید.
ویژگی های قرارداد اجاره حیوانات
در این قرارداد اگر اجاره به پیمودن مسافت منعقد گردد باید راکب یا بار آن مشخص باشد اما اگر حیوان برای مدتی اجاره شده باشد، تعیین نمودن راکب یا بار نیازی نمی باشد، لکن مستاجر نمی تواند بیشتر از حد متعارف بار حیوان کند. همچنین در اجاره حیوان لازم نیست که عین مستاجره حیوان معینی باشد، بلکه مشخص بودن نوع آن کافی است. اما در قرارداد اجاره ای که در خصوص حیوانات خاصی منعقد می شود، باید مشخصات کامل حیوان در قرارداد نگاشته شود.
جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص بروی «اجاره حیوانات چگونه است؟» کلیک نمایید.
قرارداد اجاره اشخاص
این نوع اجاره بدین صورت است که فردی در ازای اجرت معینی برای مدت و کار معین فردی را اجاره می کند تا آن کار را انجام دهد. فلذا قرارداد اجاره اشخاص دیگر امروزه مطرح نمی شود، زیرا که اشخاص بواسطه قانون کار و انعقاد قرارداد استخدامی برای شخص دیگری کار معینی را انجام می دهد.
اقسام اجاره اشخاص
موضوع عقد اجاره اشخاص به دو دسته اجاره خدمت و کارگر و اجاره متصدی حمل و نقل تقسیم می شود. در اجاره خدمه، شخص از فردی می خواهد برای مدت مشخص کار معینی را انجام دهد و در قبال آن اجرت (اجاره بها) خود را دریافت نماید. لکن در اجاره متصدیان حمل و نقل، موضوع قرارداد اجاره جابجایی کالا یا افراد از مبدأ به مقصدی معین و شامل حمل و نقل زمینی، هوایی و دریایی می باشد.
وظایف مستاجر چیست؟
در هر قراردادی هر یک از طرفین دارای یک سری تعهدات و وظایفی هستند و از جمله وظایف مستاجر در این قرارداد می توان به موارد ذیل اشاره نمود.
- از عین مستاجره محافظت نماید و به نحو متعارف رفتار کند و از تعدی و تفریط نسبت به مال الاجاره بپرهیزد.
- عین مستاجره در خصوص همان راستایی که اجاره کرده است، استفاده نماید.
- اجاره بها را در مواعد مقرر توافق شده و تعیین شده در قرارداد پرداخت نماید.
- اگر از واگذاری مال الاجاره به غیر منع شده است، از انجام این عمل خودداری نماید.
- پرداخت هزینه های تعمیراتی جزئی مال الاجاره
- پرداخت هزینه های آب، برق، گاز و امثالهم
شایان ذکر است در صورت عدم انجام وظایف قراردادی توسط مستاجر، موجر می تواند الزام مستاجر را از دادگاه بخواهد و در صورتیکه مستاجر به تعهدات خود عمل ننماید، تقاضای فسخ قرارداد را از دادگاه خواستار شود.
مسئولیت مستاجر نسبت به تلف عین مستاجره
در صورتی که در حین اجاره عین مستاجره به هر دلیلی بجز تقصیر و تعدی یا تفریط مستاجر ناقص یا نابود شود، مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست، فلذا مستاجر در صورتی که در نگهداری و استفاده از مال الاجاره تعدی یا تفریط کرده باشد مسئول جبران خسارت خواهد بود.
وظایف موجر چیست؟
در قرارداد اجاره موجر نیز همانند مستاجر دارای یک سری تعهداتی است و از جمله این تعهدات می توان گفت موجر مکلف است مال الاجاره به مستاجر تسلیم نماید و در صورتیکه از تسلیم مال الاجاره به مستاجر خودداری نماید، مستاجر می تواند وی را الزام به تحویل کند یا بر مبنای قرارداد خود، وجه التزام قراردادی را مطالبه نماید و از دیگر موجر می توان به موارد ذیل اشاره نمود.
- پرداخت هزینه های کلی تعمیراتی مال الاجاره
- موجر تا پایان مدت قرارداد اجاره نمی تواند تغییراتی در مال الاجاره ایجاد نماید.
- موجر می تواند عین مستاجره را به دیگری در هنگام اجاره دادن بفروشد، لکن نمی تواند تا انقضای قرارداد خواهان تخلیه مستاجر از ملک شود.
ویژگی های قرارداد اجاره
هر قراردادی ویژگی ها و نتایج خاص خود را دارد و قرارداد اجاره که یکی از مهم ترین و کاربردی ترین عقود معین قانون مدنی است از این قاعده مستثنی نمی باشد. فلذا دانستن ویژگی های این قرارداد به جهت چگونگی انعقاد آن و مطالبه حق ارزشمند می باشد به همین در ادامه مطلب به ویژگی های قرارداد اجاره می پردازیم.
- اجاره قراردادی معوض است و به صورت رایگان قابل انعقاد نیست، فلذا باید در قرارداد اجاره میزان اجاره بها تعیین شود و با در نظر گرفتن اینکه این قرارداد بهصورت شفاهی و کتبی بین طرفین قابل انعقاد است لکن برای آنکه شما بتوانید در صورت بروز اختلاف، ادعای خود را اثبات نمایید بهتر است از یک قرارداد مکتوب فی مابین خود استفاده نمایید.
- در این قرارداد به محض انعقاد مستاجر مالک منافع عین مستاجره تا پایان مدت قرارداد می شود و پس از انقضاء مدت دیگر مالک منافع مورد اجاره نمی باشد.
نحوه تنظیم صحیح قرارداد اجاره
عقد اجاره نیز مانند دیگر عقود دارای یکسری شرایط است که در هنگام تنظیم آن باید آن شرایط رعایت شود، در غیر اینصورت یا در صورت فقدان هریک از این شرایط قرارداد باطل و از اعتبار قانونی برخوردار نخواهد بود. فلذا برای آنکه بتوانید قرارداد اجاره خود را به درستی تنظیم نمایید، حتما شرایط ذیل را مدنظر قرار دهید.
- طرفین در قرارداد اجاره باید دو نفر باشند پس حداقل با دو اراده این قرارداد واقع می شود و همچنین طرفین باید قصد انعقاد عقد و از معامله و شرایط آن رضایت داشته باشند به نحوی که هیچ اجبار و اکراهی متوجه هیچکدام از طرفین نباشد چرا که اگر انعقاد قرارداد بال اجبار و تهدید باشد که قصد را مخدوش سازد، آن قرارداد به دلیل فقدان قصد باطل محسوب می شود.
- طرفین قرارداد باید بالغ، عاقل و رشید باشند چراکه معامله با صغیر (پسران کمتر از 15 سال قمری و دختران کمتر از 9 مجنون و سفیه صحیح نیست. لکن اگر مجنون در حالت افاقه (زمانیکه مجنون نیست) قرارداد را امضاء نموده باشد، آن قرارداد دارای اعتبار است اما توصیه می شود، از انجام چنین اقدامی پرهیز نمایید.
- در صورتیکه شخص سفیه است، حتما دارای گواهی رشد باشد، زیرا که سفیه به فردی گفته می شود که توانایی اداره امور مالی خویش را ندارد و اعمال مالی اش عقلانی نیست.
- مال مورد اجاره باید دارای ارزش مالی، معین و مشخص باشد و استفاده از آن قابل بقا باشد و موجر یا همان مالک بتواند مورد اجاره را به مستاجر تسلیم نماید، فلذا اجاره مال بی ارزش، مجهول و مردد، فاسد و تمام شدنی، غیر قابل تسلیم و استفاده صحیح نیست.
- جهت معامله باید مشروع باشد و اجاره برای استفاده خلاف شرع و قانون صورت نگرفته باشد فلذا اجاره ملک جهت ساخت مشروبات و اجاره خودرو جهت سرقت کردن با آن باطل است.
در قرارداد اجاره چه مواردی باید قید شود؟
برای صحت هر عقدی درج مواردی در قرارداد لازم می باشد که از جمله این شرایط الزامی می توان به موارد ذیل اشاره نمود.
- ذکر دقیق مشخصات طرفین مطابق اسناد هویتی اعم از شناسنامه یا کارت ملی
- تعیین مشخصات و اوصاف دقیق عین مستاجره مطابق سند رسمی / قولنامه آن
- درج تاریخ شروع و اتمام قرارداد اجاره
- میزان قرض الحسنه پرداختی و نحوه پرداخت آن
- مبلغ اجاره بها و موعد پرداخت آن ها
- تاریخ تسلیم عین مستاجره به مستاجر
- تاریخ تخلیه یا عودت مال الاجاره
- میزان اجاره بها و نحوه پرداخت آن
- شرایط فسخ قرارداد و وجه التزام قراردادی
- و دیگر موارد خصوصی قرارداد
شروع تاریخ اجاره
در قرارداد اجاره طرفین باید تاریخ شروع قرارداد را مقرر نمایند و در صورتیکه در قرارداد تاریخ شروع تعیین نشده باشد، تاریخ شروع قرارداد، تاریخ انعقاد قرارداد محسوب می شود.
نحوه فسخ قرارداد اجاره
در عقود لازم، اصل بر بقا و غیرقابل فسخ بودن قرارداد است، بدین معنی که بدون دلیل و با اراده یکی از طرفین فسخ نمی شود اما استثنائاتی نیز وجود دارد که هریک از طرفین بتوانند قرارداد را فسخ کنند و از ضرر مضاعف جلوگیری نمایند. این موارد شامل فسخ قانونی ،فسخ قراردادی و فسخ با اراده هر دو طرف (اقاله) انجام می شود.
در مواردی طرفین در قرارداد با توافق خود شروطی را اعمال می نمایند و اگر این مخالف با قرارداد نباشد، صحیح می باشد. به عنوان مثال موجر می تواند در قرارداد شرط کند که اگر مستاجر اجاره بها را به مدت 3 ماه پرداخت نکرد یا از پرداخت آن خودداری کرد به دلیل تخلف از تعهدی که از جانب مستاجر تحقق پیدا کرده است، می تواند قرارداد را به صورت یکجانبه فسخ نماید.
اگر موجر و مستاجر در خصوص فسخ قرارداد با هم اتفاق نظر داشته باشند، می توانند قرارداد را اقاله نمایند. منظور از اقاله قرارداد همان برهم زدن قرارداد می باشد.
خیارات قانونی که در قانون پیش بینی شده است و به موجب آن موجر و مستاجر می توانند قرارداد اجاره را فسخ نمایند. فلذا در صورت حدوث شرایط ذیل موجر می تواند قرارداد اجاره را به استناد خیارات قانونی فسخ نماید.
- مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی و تفریط کند و موجر نیز نتواند مانع شود.
- مستاجر عین مستاجره را در غیر از مواردی که توافق شده استفاده نماید و منع او نیز ممکن نباشد (مثال، فردی مغازه ای را برای فروش کتاب اجاره کند و آن را تعمیرگاه کند)
حال این خیارات قانونی فسخ اجاره تنها برای موجر اختصاص ندارد، بلکه مستاجر نیز در موارد ذیل می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
- خودداری از تسلیم مال الاجاره توسط موجر به مستاجر پس از الزام قانونی وی.
- معیوب بودن عین مستاجره به نحوی که استفاده از آن ناممکن یا دشوار باشد.
- بدلیل تعمیرات مستاجر نتواند از کل یا بخشی از عین مستاجره استفاده کند.
- مزاحمت شخص ثالث بدون ادعای حق، صرفاً قبل تحویل گرفتن عین مستاجره توسط مستاجر
- تلف شدن قسمتی از عین مستاجره
پایان مدت اجاره و آثار آن
اجاره به محض پایان مدت برطرف می شود و ادامه استفاده مستاجر از عین مستاجره نیازمند توافق مجدد طرفین می باشد. فلذا اگر بعد از پایان مدت قرارداد اجاره، مستاجر از عودت یا تخلیه عین مستاجره خودداری نماید و ان را به مالک تحویل ندهد، مالک می تواند اجرت المثل این ایام را از مستاجر مطالبه نماید.
سوالات پر تکرار
در ادامه به پاسخ سوالات پرتکرار قرارداد اجاره می پردازیم تا پاسخ آن دسته از سوالات شما را داده باشیم.
آیا مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد؟
بله، مطابق قانون مستاجر می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در قرارداد این اختیار از او سلب شده باشد.
هزینه تعمیرات عین مستأجره با چه کسی است موجر یا مستاجر؟
هزینه تعمیرات اساسی (مانند تعمیر لوله کشی ساختمان، نم سقف) با موجر و هزینه تعمیرات جزیی (مانند تعویض شیر آب، تعویض لامپ)عرفاً با مستاجر می باشد اما می توان غیر از این موارد را نیز در قرارداد توافق نمود.
آیا انعقاد قرارداد با فردی مجنون و یا کودک اعتبار دارد؟
خیر مطابق قانون مدنی معامله با مجنون و کودک و سفیه باطل است.
اجاره مال مشاع چگونه است؟
مالی مشاع است که بیشتر از یک نفر مالک آن هستند، فلذا زمانی اجاره چنین مالی امکان پذیراست که تمامی مالکان (شرکاء) از این قرارداد رضایت داشته باشند و قرارداد را امضاء کرده باشند.
یک پاسخ
سلام خدمت کارشناس همیشه پاسخگو داپکده
ببخشید یک سوال داشتم میخاستم بدونم در حال حاضر میخام خونه رو بفروشم چطور میتوتن قرارداد اجاره فسخ کنم؟ممنون میشم راهنمایی کنین