قرارداد اجاره به شرط تملیک یکی از قرارداد های کاربردی میباشد، که افراد میتوانند با وسیله این قرارداد مالی را اجاره نمایند و پس انجام تعهدات خود مالک مال شوند، لکن این قرارداد سبب تمایل افرادی که نمیتوانند کالایی را به صورت نقداً خریداری نمایند و یا حتی افرادی که از کیفیت کالایی اطمینان ندارند شده است تا از این طریق بتوانند کالا مورد نطر خود را با شرایط خاصی خریداری نمایند، لذا ما در این مقاله قصد داریم به معرفی قرارداد اجاره به شرط تملیک بپردازیم و تمامی شرایط آن را برای شما توضیح دهیم.
قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست؟
استفاده از قرارداد ها توسط اشخاص این مزیت را به همراه دارد که قانونگذار از توافق بین صورت گرفته فی مابین اشخاص حمایت میکند تا در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل ننمود، به توان به وسیله قانون شخص متخلّف را ملزم به انجام تعهدات خود کرد، در غیر این صورت اگر قراردادی بین طرفین به صورت مکتوب وجود نداشته باشد، چنانچه هر یک از طرفین نتواند وظایف و تعهدات خود را ایفا نماید، نمیتوان به صرف توافقات شفاهی فی مابین خود از طرف دیگر شکایت نماید.
همچنین در صورتی که توافقات طرفین به صورت مکتوب ثبت شده باشد اما مفاد توافقات مغایر با قوانین و شرع اسلامی باشد نیز در صورت شکایت یکی از طرفین در قرارداد، به توافق فی مابین افراد ترتیب اثر داده نمیشود و از نظر قانون توافق به نوعی باطل است.
امروزه به دلیل بالا بودن قیمت بسیاری از کالا ها از قبیل خانه، ماشین، تجهیزات و.. بسیاری از افراد توانایی خرید به صورت یکجا و نقدی کالا ها را ندارند، و این امر موجب شده است افراد به دنبال کالا هایی باشند که بدون نیاز به پرداخت یکجا آن، به صورت قسطی و یا مرحله به مرحله پرداخت کرد تا فشار زیادی از این طریق بر آنها وارد نشود؛
قرارداد اجاره به شرط تملیک یکی از قرارداد هایی که است که امروز با توجه به شرایط اقتصادی و نیاز مردم به یک راه حل حقوقی مناسب، میتواند پاسخگو تمامی مشکلات و نیاز های اشخاص باشد، در واقع اجاره به شرط تملیک قراردادی است که افراد میتوانند در عقد اجاره، بر خلاف ماهیت آن، شرط نمایند که پس از پرداخت تمام اقساط اجاره بها مالک عین اجاره شوند و هر گونه تصرفی در آن داشته باشند.
لذا قرارداد اجاره به شرط تملیک این امکان را برای شخص مستاجر فراهم آورده تا بتواند قبل از پرداخت کامل ثمن معامله، از منافع عین اجاره به صورت کامل استفاده نماید و پس از پرداخت تمام اقساط اجاره بها در مدت قرارداد، مالک عین اجاره شود، علاوه بر آن خاطر موجر یا مالک نیز از بابت مال خود آسوده است که تا پیش از دریافت کامل آخرین قسط اجاره بها مالکیت عین اجاره به مستاجر منتقل نمیشود.
قرارداد اجاره به شرط تملیک خود به دو قسم تقسیم میشود که در ادامه به آن میپردازیم:
بدون اراده طرفین
همان طور که گفته شد در اجاره به شرط تملیک برای اینکه مستاجر بتواند مالک عین اجاره شود در هر صورت لازم است به تمامی تعهدات خود در قرارداد عمل نماید، لکن اگر در قرارداد رضایت موجر یا مستاجر برای مالکیت عین اجاره پیش بینی نشده باشد صرف پرداخت تمامی اقساط اجاره بها، به صورت خود به خود مالکیت عین اجاره به مستاجر منتقل میشود.
به عنوان مثال شخصی خودرو خود را به اجاره فردی در می آورد در این حالت اگر تمامی اقساط اجاره بها در موعد مقرر توسط مستاجر پرداخت شود، با پرداخت اخرین قسط توسط مستاجر مالکیت خودرو به صورت خود به خود و بدون تایید و یا تنفیذ مالک به مستاجر انتقال میبابد.
با اراده مستاجر
در مواردی ممکن است اجاره به شرط تملیک مشروط به رضایت مستاجر باشد، در این حالت معمولا مستاجر در صورت رضایت، از مال الاجاره، اخرین قسط اجاره بها را به موجر پرداخت میکند و مالک مال الاجاره میشود، و در صورتی که رضایتی از مال الاجاره نداشته باشد، میتواند قرارداد را به صورت یکجانبه فسخ نماید، در این وضعیت مستاجر تنها شخصی است که تعیین میکند که انتقال مالکیت انجام گیرد یا خیر؟ و موجر هیچ گونه حقی در این مورد ندارد.
تاریخچه قرارداد اجاره به شرط تملیک
در قانون کشور ما انواع مختلفی از عقود معین مانند اجاره، بیع، جعاله، ودیعه و .. پیش بینی شده است که هر کدام با توجه به نوع خود قواعد و مقررات مختص به خود را دارا است، ولیکن با وجود اینکه از گذشته تا به الان اجاره به شرط تملیک یکی از روش های افراد برای انجام مراودات تجاری خود بود است، این روش در قانون مورد پیش بینی قرار نگرفته است،
و باعث شده است سایر دستگاه ها اجرایی در اقداماتی به جهت به رسمیت شناختن قرارداد اجاره به شرط تملیک اقدام به تصویب مصوبات و موادی از قبیل مصوبه شورای پول و اعتبار 26/8/1361 و همچنین ماده 57 آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی و دیگر قوانین که در سال 1362 برای عقد اجاره به شرط تملیک تنظیم شده است اشاره کرد
با این حال بیشتر این مصوبات که توسط مراجع ذی صلاح به تصویب رسیده است مربوط به امور بانکی است، در حالی که به صورت دقیق و جزئی قواعد و مقرراتی برای معاملات اجاره به شرط تملیک فی مابین اشخاص وجود ندارد.
کاربرد قرارداد اجاره به شرط تملیک و نمونه های آن
در شرایط اقتصادی حال حاضر بسیاری از افراد برای خریداری نیاز هایی مانند ماشین، خانه، تجهیزات و.. به دنبال خرید اقساطی هستند تا بتوانند از این طریق در مدت زمان بیشتری ثمن معامله را تهیه نمایند، اما در خرید به صورت اقساطی کالا ممکن است به دلایلی خریدار پس از خرید کالا از آن راضی نباشد و بخواهد قرارداد را فسخ کند که غیر ممکن است زیرا در قرارداد خرید فروش کالا امکان فسخ معامله وجود ندارد.
لکن بهترین راه برای اینکه شخصی بتواند از کمیت و کیفیت کالایی اطمینان حاصل کند اجاره آن است تا از این طریق در مدت اجاره از منافع مال استفاده نماید و از آن اطمینان حاصل کند، لذا قرارداد اجاره به شرط تملیک با داشتن ویژگی های هر دو عقد اجاره و خرید و فروش میتوانند تمامی نیاز های اشخاصی که قصد خرید به صورت اقساطی را دارند و یا از انتخاب خود مطمئن نیستند برآورده نماید. در ادامه به تعدادی از قرارداد هایی که توسط وکلای مجرب و خبره ما تنظیم شده است میپردازیم.
قرارداد اجاره به شرط تملیک باغ و ویلا، سیم کارت، کارگاه، کارخانه و.. که میتوانید با کلیک بر روی هر یک از نام آنها قرارداد مورد نظر خود را دریافت نمایید.
شرایط صحت قرارداد اجاره به شرط تملیک
برای اینکه قرارداد اجاره به شرط تملیک از ارزش و اعتبار لازم برخودار باشد نباید مفاد قرارداد شما مغایر با قوانین و شریعت اسلامی باشد، در غیر این صورت قرارداد شما از نظر قانونی باطل و فاقد اثر است لذا در ادامه به تعدادی از مواردی که حتما باید در هنگام انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک رعایت کنید میپردازیم:
اهلیت طرفین
هر یک از طرفین قرارداد باید در زمان انجام معامله اهلیت داشته باشند به معنا دیگر موجر و مستاجر در زمان تنظیم و امضای قرارداد بایستی عاقل، بالغ و رشید باشند در غیر این صورت چنانچه طرفین در زمان معامله محجوریتی داشته باشند معامله باطل است یا غیر نافذ است.
قصد و رضای طرفین
طرفین باید آگاهانه و عالمانه از تمامی مفاد قرارداد و بدون وجود زور و اکراه قرارداد را امضا نمایند در غیر اینصورت معامله باطل است.
معین بودن مورد معامله
موضوع مورد معامله یا مالی که برای تملیک به مستاجر اجاره داد میشود باید به صورت دقیق مشخص شود لذا نمیتوان به صورت تخمینی مالی را موضوع معامله قرارداد زیرا موجب ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک میشود.
مشروعیت مورد معامله
انجام معامله نباید با قصد و هدف غیر شرعی یا قانونی انجام گیرد به عنوان مثال اگر مورد معامله آگاهانه به جهت ایجاد مکان فساد و فحشا به مستاجر داد شود باطل است.
نکات مهمی که باید در هنگام انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک بدانید!
برای اینکه سر شما در هنگام انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک کلاه نرود و دچار ضرر و زیان نشوید لازم است مواردی را در قرارداد ذکر نمایید:
معین کردن اجاره بها یا اقساط
یکی از موارد بسیار مهمی که در قرارداد اجاره به شرط تملیک حتما باید بسیار به آن دقت کرد تعیین اجاره بها یا به عبارتی اقساط مورد اجاره میباشد که در آن میبایست موعد پرداخت و میزان مبلغ اجاره بها و همچنین نحوه پرداخت اجاره بها به حساب موجر مشخص شود تا در صورت بروز اختلاف و مشکل طرفین در آینده بتوان به استناد قرارداد طرف دیگر را ملزم به انجام تعهدات خود نمود و یا در صورت عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر قرارداد را فسخ کرد.
مسئولیت و تعهدات طرفین
در قرارداد اجاره به شرط تملیک همانند عقد اجاره، تا مدتی که مال الاجاره هنوز به مالکیت مستاجر در نیامده است موجر و مستاجر وظایف و تکالیفی نسبت به یکدیگر دارند که میبایست ایفا نمایند، بنابراین برای اینکه اختلافی میان طرفین جهت انجام تعهدات حاصل نشود لازم است تمامی وظایف تعهدات موجر و مستاجر از قبیل مسئولیت پرداخت انشعابات مصرفی، تعمیرات جزئی و کلی، عوارض، مالیات و.. در قرارداد مشخص شود.
انتقال مالکیت
در قرارداد اجاره به شرط تملیک چنانچه مستاجر تمامی اقساط اجاره بها را در موعد مقرر خود پرداخت نماید مالک مال میشود و قرارداد فی مابین طرفین به نوعی، خود سند مالیکت محسوب میشود، ولیکن آنچه که در محاکم قضایی و ادارات از ارزش و اعتباری بالاتری نسبت به قرارداد برخوردار است سند میباشد، لذا در قرارداد اجاره به شرط تملیک حتما موجر را متعهد نمایید تا اقدامات لازم را برای تنظیم سند در دفترخانه به نام شما انجام دهد.
فسخ قرارداد
قرارداد اجاره به شرط تملیک به نوعی حاصل از دو عقد اجاره و بیع میباشد لکن از آنجایی که این عقود از جمله عقود لازم و ضروری هستند بنابراین اجاره به شرط تملیک نیز یک عقد لازم است و نمیتوان بدون ادله قانونی آن را فسخ کرد، همچنین فسخ مواردی از قبیل املاک و زمین ها که تابع قانون موجر و مستاجر میباشد در صورت عدم پرداخت 2 ماه اجاره بها باعث فسخ قرارداد میگردد.
تفاوت قرارداد اجاره به شرط تملیک با قرارداد خرید و فروش
یکی از موضوعاتی که ممکن باعث ابهام اشخاص در موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک شود ماهیت این عقد است که این قرارداد در قالب اجاره میباشد یا بیع؟ در پاسخ باید گفت اختلاف نظرات بسیاری میان حقوقدانان از این بابت وجود که عده این قرارداد را تابع مقررات اجاره میدانند و عده این نیز آن را تابع عقد بیع بیان میکنند، ولیکن با توجه به تفاوت هایی که در عقد اجاره به شرط تملیک و خرید و فروش وجود دارد میتوان به دلایل زیر رسید:
- در قرارداد خرید و فروش چه به صورت نقد و چه به صورت اقساط پس از انعقاد قرارداد و قبول خریدار مالکیت مال به صورت کامل منتقل میشود، اما در قرارداد اجاره به شرط تملیک تا زمانی که اقساط اجاره بها به صورت کامل پرداخت نگردد مالکیت به مستاجر منتقل نمیشود
- تا زمانی که مستاجر آخرین قسط اجاره بها را پرداخت نکند، مسئولیت پرداخت تعمیرات کلی، عوارض، مالیات و .. برعهده موجر خواهد اما در قرارداد خرید و فروش اقساطی به محض قبول مال توسط خریدار تمامی هزینه های جانبی مبیع برعهده خریدار است.
