ساخت و ساز پنجره های مشرف به همسایه چگونه باید باشد؟

یکی از سوالاتی که عموما ذهن مهندسان، معماران، مالکین ساختمان و دیگران را به خود مشغول می کند این است که ساخت و ساز پنجره های مشرف به همسایه چگونه باید باشد؟ پاسخ به این سوال از اهمیت فراوانی برخوردار است چرا که در صورتی که پنجره مطابق با مقررات قانونی احداث و ایجاد نگردد ممکن است از مصادیق مزاحمت ملکی شناخته شود و دادگاه حکم به رفع آن بدهد. در این نوشتار به پاسخ این پرسش پرداخته ایم که ساخت و ساز پنجره های مشرف به همسایه چگونه باید باشد.

ممنوعیت پنجره های مشرف به همسایه چیست؟

امروزه با توجه به افزایش جمعیت و گسترش ساخت و سازها، مباحث مربوط به ساختمان ها به طور ویژه ای بیشتر شده است. از جمله این مباحث نیز می توان به حفظ حقوق همسایگی اشاره کرد. در واقع پنجره های ساختمان که به خانه همسایه مشرف است و دید دارد باید با توجه به ضوابط و مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرسازی و معماری احداث و ایجاد گردد و بر اساس دستور نقشه مصوب ملک و گواهی های فنی صورت گرفته باشد تا مخل آرامش همسایگان نباشد.

بر اساس ماده 30 قانون مدنی هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. بر مبنای این ماده هرچند مالک حق همه گونه تصرف را در ملک خود دارد اما نباید این تصرفات باعث زیان رساندن به دیگران شود.

در صورتی که احداث پنجره مغایر با دستور نقشه مصوب ملک باشد یا بدون اخذ مجوز قانونی صورت بگیرد و به حیاط همسایه اشراف داشته باشد، ممنوع می باشد و ذی نفع می تواند رفع آن را از دادگاه یا شهرداری بخواهد. بر اساس مقررات ملی ساختمان، تعبیه پنجره در محل هایی که خارج از حدود مجاز در مقررات ملی ساختمان باشد و موجب اشراف به حیاط و ساختمان مجاور گردد، ممنوع است.

بر اساس اصل 40 قانون اساسی هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد. یکی از مصادیق این اصل همین پنجره های خانه هایی است که مشرف به حیاط همسایه می باشد و برای آنان ایجاد مزاحمت کرده است. در واقع شخصی که پنجره خانه اش بر خلاف مقررات به خانه دیگری اشراف دارد نمی تواند به حق مالکیت خود بر خانه و پنجره استناد نماید و باعث مزاحمت دیگران شود.

ساخت و ساز پنجره های مشرف به همسایه چگونه باید باشد؟

در پاسخ به این سوال در ابتدا باید عنوان داشت که بر اساس مقررات ملی ساختمان مصوب وزارت راه و شهرسازی، مالک ساختمان یا نماینده قانونی وی باید جهت اخذ پروانه یا هرگونه مجوز ساختمان، مدارک فنی لازم شامل نقشه ها، محاسبات و مشخصات فنی که در آن نوع، چگونگی و حدود کار نشان داده شده است را به تعداد نسخه های لازم به شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه ساختمان و یا هر قائم مقام قانونی مسئول تحویل دهد.

لازم به ذکر است مدارک فنی که برای تایید و بررسی به شهرداری یا سایر مراجع تقدیم می شوند باید شامل پلان ها، مقاطع، نماها، جزئیات، هرگونه محاسبات و سایر مستندات فنی که لازم باشند که در آنها شکل، اندازه ها، نوع، جنس و سایر مشخصات تمام فضاها و عناصر ساختمان از جمله در، پنجره، قفسه های ثابت، لوازم بهداشتی و هرگونه اجزایی که انطباق مشخصات آنها با مقررات الزامی است، مشخص شده باشد. بر این اساس باید مشخصات پنجره و مختصات و دید آن به روشنی مشخص باشد تا در شهرداری مورد بررسی واقع شود و در صورت تایید، اقدام به احداث گردد.

بر اساس ماده 133 قانون مدنی، کسی نمی تواند از دیوار خانه خود به خانه همسایه در باز کند اگر چه دیوار ملک مختصی او باشد لیکن می تواند از دیوار مختصی خود روزنه یا شبکه باز کند و همسایه حق منع او را ندارد ولی همسایه هم می تواند جلو روزنه و شبکه دیوار بکشد یا پرده بیاویزد که مانع رویت شود. البته در خصوص اینکه منظور قانونگذار از روزنه و شبکه، پنجره می باشد یا پنجره نمی باشد اختلاف نظر وجود دارد و برخی معتقدند شبکه و روزنه مکان ثابت و غیرمتحرک  کوچکی است، درحالیکه پنجره مکان بزرگی است که غیرثابت و متحرک می باشد و لذا شبکه شامل پنجره نمی شود.

در واقع می توان گفت در صورتی که مالک ملک در دیوار اختصاصی خود، شبکه های متعددی به منظور استفاده از نور و هوا  به صورت ثابت و غیرقابل تغییر ایجاد کند و جنس شبکه ها هم از جنس دیوار باشد و عرفا نتوان شبکه را پنجره تلقی کرد، مجاز خواهد بود و قانونگذار در ماده 133 قانون مدنی این حق را به همسایه نداده است که بتواند روزنه و شبکه ایجاد شده در ملک دیگری را مسدود نماید.

بر اساس مقررات مربوط به ساختمان در صورتی که پنجره ای مشرف به پاسیو، حیاط و یا خانه فردی باشد نمی توان تا ارتفاع 170 سانتی متر از پنجره های بازشو استفاده کرد و تا ارتفاع 170 سانتی متری باید از شیشه های مشجر یا مات که دید نداشته باشد، استفاده کرد. داشتن پنجره بازشو در ارتفاع 170 سانتی متری و بالاتر، از سطح کف بلا مانع است.

در واقع ضوابط و مقررات شهرسازی و معماریِ حوزه معاونت شهرسازی و معماری عنوان داشته است که در بناهایی که پنجره آنها بر اساس ضوابط و مقررات جاری طراحی و تعبیه شده و از طریق نورگیر یا حیاط خلوت مشرف به حیاط همسایگان می باشند (مثل نورگیرهایی که در شمال پلاک های شمالی طراحی می شوند)، بر اساس مصوبه دویست و شصت و نهم شورای اسلامی شهر، استفاده از پنجره بازشو تا ارتفاع یکصد و هفتاد سانتی متر (1/70 متر) مجاز نبوده و مالکین ملزم به استفاده از شیشه های مشجر تا ارتفاع 170 سانتی متری می باشند.

بر این اساس استفاده از شیشه های معمولی و یا پنجره بازشو فقط از ارتفاع 1/70 سانتی متر به بالا مجاز می باشد و ناگفته نماند که حداکثر دیوار نورگیر با مصالح اساسی 3 متر است و مابقی ارتفاع باید با مصالح غیر اساسی  سبک (نبشی- شیشه و…) رفع مشرفیت گردد.

همانطور که پیش تر گفتیم بر اساس این مقررات، تعبیه پنجره بدون رعایت مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرسازی و معماری در صورتی که موجب اشراف به حیاط و ساختمان مجاور گردد، ممنوع می باشد. در صورتی که امکان اشراف از معبر عمومی مجاور به داخل فضاهای اقامت ساختمان وجود داشته باشد باید کف پنجره ی فضاهای اقامت در بالاتر از ارتفاع دید عابران تعبیه گردد.

نکته ی دیگری که در خیلی از موارد باعث ایجاد اختلاف بین همسایگان می باشد بحث فاصله پنجره ها از پنجره یا دیوار همسایه می باشد. بر مبنای ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری حوزه معاونت شهرسازی و معماری، در مواردی که اتاق های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل، از یک حیاط خلوت نور می گیرد، فاصله پنجره آنها از هم، نباید کمتر از 6 متر باشد. در مواردی که آشپزخانه و اتاق از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آنها از یک حیاط خلوت نور می گیرند، فاصله پنجره های مقابل آنها از هم نبایستی کمتر از 4 متر باشد.

شکایت از پنجره مشرف به همسایه

شما می توانید برای شکایت از پنجره همسایه خود که به ملک شما مشرف است برای طرح شکایت به شهرداری مراجعه کنید و یا اینکه دعوای مزاحمت ملکی در دادگاه های حقوقی یا کیفری مطرح کنید. برای این کار بهتر است ابتدا به طرف مقابل اظهارنامه ارسال نمایید و در وهله بعد نسبت به تامین دلیل اقدام نماید و در مرحله بعد به ارسال دادخواست اقدام کنید.

همانطور که پیش تر گفتیم در صورت شکایت به دادگاه حقوقی، در صورتی که ایجاد و احداث پنجره بر خلاف نقشه مصوب ملک باشد و با آن مغایرت داشته باشد، ممکن است از مصادیق مزاحمت ملکی برای غیر شناخته شود و خوانده به رفع مزاحمت محکوم گردد. در این راستا دادگاه از نظریه کارشناسی نیز به عنوان دلیل استفاده می نماید.