از آنجایی که مسئله تخلیه ملک موضوع پیچیده ای است و به تخصص حقوقی بالایی نیاز دارد، از همین رو در این مطلب به موضوع مراحل تخلیه ملک، مراحل تخلیه فوری ملک و رویه تخلیه ملک پرداخته ایم تا حدالامکان بتواند گره از کار شما باز کند.
دستور تخلیه ملک چیست؟
یکی از حقوقاتی که قانونگذار برای مالکان املاک اجاره ای در قانون پیش بینی کرده است، تقاضای دستور تخلیه ملک می باشد. به پشتوانه این حق قانونی اگر مستاجر در طول قرارداد اجاره تخلفی نماید یا آنکه مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده است، لکن از تخلیه ملک خودداری می نماید، مالک یا همان موجر می تواند از طریق مراجع قضایی خواستار تخلیه ملک خود بشود. فلذا برای اینکه موجر بتواند از این حق قانونی استفاده نماید باید یک سری شرایطی برقرار باشد که در ادامه به توضیحات بیشتر در این خصوص می پردازیم.
ماده قانونی دستور تخلیه فوری: مطابق ماده 3 قانون موجر و مستاجر پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائممقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوهقضاییه انجام خواهد گرفت.
شرایط دستور تخلیه فوری ملک
- قرارداد اجاره کتبی فی مابین موجر ومستاجر
- امضا دو شاهد ذیل اجاره نامه
- ذکر مدت در قرارداد اجاره
- منقضی شدن مدت اجاره
- تنظیم قرارداد اجاره در 2 نسخه
- مبلغ ودیعه اخذ شده به حساب دادگستری توسط موجر تودیع شود. (برای تخلیه فوری)
لازم به ذکر است جهت دستور تخلیه فوری علاوه بر اجاره نامه کتبی و تودیع مبلغ ودیعه، اجاره نامه شما تمام شرایط مذکور را داشته باشد تا مشمول تخلیه فوری گردد.
شرایط دادخواست تخلیه عادی
با توجه به مطالب گفته شده، اگر قرارداد اجاره شما، هر یک از شرایط مربوط به تخلیه فوری را دارا نباشد، مشمول درخواست تخلیه عادی خواهد بود که نسبت به دستور تخلیه فوری وقت بسیاری می برد زیرا شما باید برای حکم تخلیه عادی اثبات نمایید که مستاجر از شروط ضمن العقد اجاره نامه تخلف نموده است.
- عدم پرداخت اجاره بها بیش از یک ماه
- واگذاری واحد استیجاری به غیر
- افراط یا تفریط در عین مستاجره
- استفاده مستاجر از عین مستاجره برخلاف منظور قرارداد
- مستاجرین بیش از تعداد مذکور در قرارداد اجاره بوده و …
مدارک الزامی جهت ثبت نمونه دادخواست تخلیه فوری
در ادامه به بیان مدارک لازم برای گرفتن دستور تخلیه میپردازیم:
1- اجاره نامه کتبی یا هر گونه قرارداد فی مابین موجر و مستاجر
2- سند مالکیت یا هرسندی که موجر اختیار واگذاری عین مستاجره را به غیر دارا همچنین در صورتی که می باشد.
مراحل ثبت نمونه درخواست تخلیه فوری
با در دست داشتن قرارداد اجاره کتبی و سند مالکیت یا هر سندی که اختیار واگذاری عین مستاجره به غیر را داشته به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه و نسبت به ثبت دادخواست تخلیه فوری اقدام نمایید؛ البته توجه داشته که قرارداد اجاره شما 3 شرط مذکور در بالا را دارا باشد.
مراحل ثبت دادخواست تخلیه عادی
از آنجایی که قرارداد اجاره منقضی نگردیده است، امکان ثبت درخواست تخلیه وجود نداشته و الزام باید قبل از طرح دادخواست اظهارنامه ای مبنی بر فسخ قرارداد اجاره یا حسب مورد (نمونه اظهارنامه تخلیه ملک خریداری شده) برای مستاجر تنظیم نموده و سپس دعوی فسخ وتخلیه قرارداد اجاره را مطرح نمود. در صورتی که نیاز به مشاوره یا وکیل متخصص دعاوی ملکی برای اخذ نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح را دارید میتوانید با داپکده در تماس باشید.
مرجع صالح رسیدگی به دستور تخلیه ملک
مرجع صالح رسیدگی به دعاوی تخلیه ملک در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد، مگر تخلیه املاکی که حق سرقفلی و کسب و پیشه را دارا باشند که در این صورت مرجع صالح به رسیدگی دادگاه می باشد. البته در صورتیه اجاره نامه به صورت رسمی در یکی از شعبات دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، تخلیه این قراردادهای اجاره از طریق دوایر اجرا ثبت به استناد اجرائیه ای که سردفتر صادر می نماید، انجام می شود.
شایان ذکر مطابق قانون جدید شورا های حل اختلاف رسیدگی به دعاوی ثلاثه و همچنین تخلیه در صلاحیت دادگاه صلح است و این دادگاه میتواند نسبت به صدور نمونه دستور تخلیه فوری اقدام نماید
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه ملک چیست؟
دستور تخلیه ملک در صورتی اتفاق می افتند که مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده یا مستاجر برخلاف شروط قرارداد اجاره عمل نموده است و این قرارداد توسط دو شاهد امضاء شده است. دستور تخلیه توسط مراجع ذی صلاح فوق الذکر صادر شده و پس از صدور، مستاجر دیگر حق اعتراض به این دستور را ندارد و باید اقدام به تخلیه ملک نماید. لکن حکم تخلیه اگر مدت قرارداد اجاره به اتمام نرسیده باشد، موجر می تواند اقدام به دریافت حکم تخلیه نماید، اما هنگامی که این حکم صادر می شود، مستاجرپس از ابلاغ 20 روز فرصت دارد تا نسبت به حکم صادر شده اعتراض نماید.
