یکی از سوالاتی که امروزه ذهن آپارتمان نشینان را به خود مشغول کرده است این است که آیا می توان حیاط مشاعی را مسقف کرد؟ این سوال و سوالات دیگر در خصوص مشاعات ساختمان ها و آپارتمان ها با توجه به گسترش آپارتمان نشینی و رعایت فرهنگ آپارتمان نشینی باید پاسخ داده شود تا همسایگان با یکدیگر دچار مشکل نشوند. اولین قانونگذاری در خصوص آپارتمان ها و مشاعات آنها در ایران در سال 1343 با قانون تملک آپارتمان ها صورت گرفت. در زیر به پاسخ این سوال که آیا می توان حیاط مشاعی را مسقف کرد پرداخته ایم.
مشاعات ساختمان چیست؟
در تعریف مشاعات ساختمان بر اساس ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها می توان گفت قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. در واقع بر مبنای این قانون، قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است از قسمت های مشترک (مشاع) محسوب می شود مگر اینکه تعلق آن به قسمت معینی طبق عرف و عادت مورد تردید نباشد.
از جمله مشاعات ساختمان می توان به زمین ساختمان (عرصه)، حیاط، راه پله، پشت بام، آسانسور، راهرو ها و پنجره های آنها، درب ورودی، تاسیسات مشترک، لابی، ورودی پارکینگ، موتورخانه، شوفاژخانه، شوتینگ زباله، استخر مشترک، فاضلاب، باغچه، پارکینگ های اضافی، خرپشته، فضای اقامت سرایدار، انشعابات مشترک، محل بازی کودکان و… اشاره نمود که همه افراد یک ساختمان می توانند از آنها استفاده کنند.
در واقع هرکس آپارتمانی را خریداری می کند به نسبت مساحت قسمت اختصاصی که خریداری نموده است در زمینی که ساختمان بر روی آن بنا شده است یا به ساختمان اختصاص دارد به صورت مشاع سهیم و شریک می گردد مگر اینکه مالکیت مزبور به علت وقف یا خالصه بودن و یا علل دیگر متعلق به غیر باشد و فرد باید از عهده مخارج مشترک این قسمت برآید هرچند از استفاده از آنها صرف نظر نماید.
بر اساس ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها، حقوق و تعهدات و سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک (مشاعات ساختمان) متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به استثنای هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. لازم به ذکر است که پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی می باشد و مدیران ساختمان بر این اساس باید سهم هریک از مالکان یا متصرفان را مشخص نمایند.
لازم به ذکر است در صورتی که مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند توافق کنند که هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد اخذ شود، بر اساس زیر بنای اختصاصی هر واحد سهم آنها در پرداخت هزینه ها محاسبه می گردد. در صورتی که حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس و نظایر اینها به گونه ای باشد که تنها یک یا چند واحد به آنها دسترسی داشته باشند، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت ها بر عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان می باشد.
ناگفته نماند بر اساس ماده 3 قانون تملک آپارتمان ها از آنجایی که حقوق مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت های مشترک غیرقابل تفکیک می باشد، مشاعات ساختمان قابل نقل و انتقال و خرید و فروش نمی باشد و چنین معامله ای باطل است. البته در صورتی که کلیه مالکین آپارتمان، حق انتفاع از حیاط مشاعی را به یک نفر واگذار کنند چنین توافقی می تواند معتبر باشد و در صورتی که احدی از مالکین قصد فروش واحد خود را داشته باشد باید آن را به خریدار بعدی اعلام نماید.
باید دقت شود که خرید و فروش پارکینگ اختصاصی و انباری اختصاصی از آنجایی که جزو مشاعات ساختمان نیستند و مالکیت اختصاصی دارد، قابل معامله می باشند و تنها این موارد را می توان با دیگر مالکین همان ساختمان معامله نمود و امکان معامله این موارد با افراد خارج از ساختمان ممکن نیست.
آیا می توان حیاط مشاعی را مسقف کرد؟
همانطور که پیش تر اشاره کردیم حیاط مشاعی متعلق به همه مالکین ساختمان می باشد و هیچ یک از افراد حق استفاده اختصاصی از آن را ندارد و نمی تواند دیگران را از استفاده ممنوع نماید. بر اساس قانون تملک آپارتمان ها، قسمت های مشترک ساختمان یا مشاعات ساختمان عبارت است از قسمت هایی که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین نسبت به قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد.
بر این اساس اصولا در وهله اول برای مسقف نمودن حیاط مشاعی باید رضایت تمام مالکین آپارتمان باشد و همه ی افراد نسبت به این امر موافق باشند. در واقع از آنجایی که مسقف نمودن حیاط مشاعی نوعی تصرف مادی در مال مشاع می باشد و لذا باید با اذن و رضایت شرکاء صورت بگیرد و در غیر اینصورت بر اساس ماده 582 قانون مدنی فردی که اقدام به مسقف نمودن حیاط مشاعی نموده است ضامن خواهد بود و دیگر شرکا می توانند قلع و قمع سقف مزبور را از دادگاه بخواهند.
بر اساس مقررات ملی ساختمان حیاط مشاعی ساختمان ها به چند دسته تقسیم می شوند که می توان از حیاط بیرونی، حیاط خلوت و حیاط های داخلی نام برد. حیاط بیرونی فضایی باز بیرون محدوده ساختمان است که قسمت اعظم نورگیری ساختمان از آن تامین می شود و حیاط خلوت فضائی باز است که کوچک تر از حیاط بیرونی است و معمولا در منتهی الیه دیگر ساختمان است که ممکن است در تمام عرض زمین و یا قسمتی از آن قرار گیرد. بر این اساس این حیاط ها از جهت تامین نور ساختمان و نورگیری برای همسایگان از اهمیت بسیاری برخوردار است.
همچنین بر اساس مقررات ملی ساختمان، حیاط های داخلی به پاسیو، گودال باغچه و حیاط مرکزی تقسیم می گردد. پاسیو فضایی باز است که به وسیله جداره هایی محصور شده و به طور معمول اضلاع آن در تمام ارتفاع ساختمان امتداد یافته و وظیفه تامین نور و تهویه بخشی از ساختمان را در طبقات بر عهده دارد. گودال باغچه نیز فضائی باز است که در میان ساختمان قرار دارد و به طور معمول کف آن در سطحی پایین تر از تراز طبقه همکف قرار گرفته است و وظیفه تامین نور و تهویه بخشی از ساختمان را بر عهده دارد.
حیاط مرکزی نیز فضائی باز در طبقه همکف برخی ساختمان ها می باشد که توسط حجم های ساختمانی همان پلاک از دو طرف یا بیشتر محصور گردیده و با رعایت ضوابط می تواند به عنوان حیاط اصلی محسوب گردد. همه حیاط های مذکور در صورتی که مصداق حیاط مشاعی محسوب گردند برای مسقف نمودن آنها رضایت سایر شرکاء مورد نیاز می باشد.
در صورتی که حیاط خلوت، حیاط بیرونی یا داخلی، پاسیو و… حیاط اختصاصی یک طبقه یا واحد مانند طبقه همکف محسوب گردد و در سند آن واحد ها ذکر شده باشد و حیاط مشاعی نباشد دیگر مسقف کردن آن نیازی به رضایت و اجازه شرکاء ندارد اما باید مجوز های لازم در این خصوص از شهرداری دریافت گردد. البته اگر مسقف نمودن حیاط اختصاصی باعث نادیده گرفته شدن حقوق ارتفاقی همسایگان مانند نورگیری و… باشد می توانند نسبت به این امر اعتراض نمایند.
به طور کلی برای مسقف کردن حیاط مشاعی یا حیاط اختصاصی باید مجوز های مربوطه از شهرداری گرفته شود و الا ممکن است مسقف کردن حیاط خلوت جزء افزایش بناء محسوب شود و به جریمه محکوم شوید و یا این که حکم تخریب برای سقف ایجاد شده صادر گردد. در این خصوص می توان گفت که سقف های کاذب یا سبک از لحاظ شهرداری منع قانونی نخواهند داشت اما سقف های سنگین که با موادی همچون آهن، آجر، گچ و… ساخته می شوند غیرمجاز می باشد و شهرداری با آن برخورد خواهد کرد.
در صورتی که ساخت و ساز صورت گفته و سقف ایجاد شده بدون اخذ مجوز های لازم از شهرداری صورت گرفته باشد حسب مورد در صورتی که اصول فنی و بهداشتی رعایت شده باشد، کمیسیون ماده 100 شهرداری می تواند حکم به تخریب یا جریمه صادر کند و در غیر اینصورت حکم به تخریب داده می شود.
شکایت از مسقف کردن حیاط مشاعی توسط همسایه
برای شکایت از مسقف نمودن حیاط مشاعی توسط مالکین دیگر آپارتمان حسب مورد می توانید شکایت رفع مزاحمت از حق یا رفع ممانعت از حق انتفاع به طرفیت همسایه یا همسایگانی که اقدام به مسقف نمودن حیاط مشاعی کرده اند، اقدام نمایید. شما می توانید این دعوا را در محل اقامت خوانده و یا محل وقوع ملک اقامه نمایید. بهتر است قبل از شکایت نیز به ارسال اظهارنامه مبادرت ورزید و در صورت موثر نبودن اقدام به تامین دلیل کنید.
در واقع از آنجایی که فضای نورگیر از مشاعات مجتمع های آپارتمانی است، دخل و تصرف در آن به هر نحو مانند مسقف نمودن حیاط خلوت، بدون اذن و اجازه سایر مالکان، خلاف مقررات و شرع و قانون تملک آپارتمان ها می باشد و لذا مجاز نخواهد بود و حکم به رفع آن داده می شود. در واقع بر اساس قانون، حق مالک در مشاعات ساختمان تنها محدود به استفاده می باشد و مشمول تصرف نمی باشد.
