بایدها و نبایدهای قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به ارزش املاک و دارایی ها در شرایط اقتصادی کنونی، اطلاع تمامی افراد از زمینه های اقتصادی به خصوص باید ها و نباید های قرارداد مشارکت در ساخت، که در حال حاضر یکی از سود آور ترین روش های ساخت و ساز و همچنین بازسازی واحدی مسکونی برای اشخاصی که دارای ملک میباشند ولی سرمایه لازم را برای ساخت ندارند، و یا اشخاصی که سرمایه و مهارت لازم را دارند ، اما ملکی برای انجام طرح خود ندارد، امری لازم و ضروری محسوب می شود.

لذا ما در این مقاله قصد داریم به باید ها و نباید های قرارداد مشارکت در ساخت بپردازیم و تمامی سوالات شما را در این زمینه پاسخ دهیم.

بایدها و نبایدهای قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از مهم ترین چالش هایی که مالکین اراضی و املاک کلنگی و همچنین فرسوده با آن مواجه هستند، عدم داشتن سرمایه کافی و یا برخورداری از مهارت لازم جهت ساخت ساز و نوسازی ملک خود میباشد، که باعث شده است از اقدام عملی برای اعمال تغییرات در ملک خود پرهیز نمایند، از طرفی فقدان دسترسی سرمایه گذران و پیمانکارانی که در حوزه ساخت ساز فعالیت دارند به زمین های مناسب مانع از انجام فعالیت امورات این اشخاص گردیده است.

لکن این موضوع موجب گشته است تا همواره مالکین و سازندگان واحد های مسکونی برای رفع نیاز های خود به یکدیگر وابسته باشند و برای رفع این نیاز رابطه ای را تحت عنوان مشارکت در ساخت ایجاد نماید، که میتواند برای هر دو طرف مفید واقع عمل آید، فلذا میتوان نتیجه گرفت، مشارکت مالک و سازنده در ساخت یا نوسازی ملک، یک رابطه دو سویه است که چنانچه به نحو صحیح واقع شود، حاصل آن موجب بر طرف کردن نیاز های سازنده و مالک و همچنین سود آوری هر دو از انجام شراکت میگردد.

ولیکن در صورتی که طرفین به نحو صحیح با یکدیگر توافق ننمایند و یا الزامات قانونی مشارکت در ساخت را به درستی رعایت نکنند، ممکن است با مشکلاتی مواجه شوند که خسارت زیان باری را برای هر یک از طرفین ایجاد کند، فلذا با توجه به اینکه حجم مشارکت مالک و همچنین سازنده در میزان آورده شراکت بسیار کلان است، لذا در صورتی که اختلاف یا ابهامی میان هر یک از طرفین به هر جهت ایجاد شود میتواند ضرر بسیار زیادی را برای طرف دیگر ایجاد نماید که جبران ناپذیر است.

بنابراین اطلاع از نحوه صحیح تعامل مالک و سازنده در هنگام مشارکت در ساخت و آگاهی از قوانین و مقرراتی مربوط به آن جهت انجام مشارکت در ساخت، امری لازم و ضروری است که با توجه به اهمیت این موضوع در ادامه به باید ها و نباید های قرارداد مشارکت در ساخت میپردازیم.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

عقود و قرارداد ها از جمله موضوعاتی هستند که خواه ناخواه در زندگی اشخاص از بدو تولد و تا هنگام مرگ و حتی بعد از آن مورد مصرف و استفاده قرار دارد، به عنوان مثال زمانی که یک شخص برای خرید کوچک ترین نیاز خود، به سوپر مارکت محل مراجعه مینماید، و تا شخصی که برای دریافت وام، ملک خود را در رهن بانک میگذارد، هر یک به نوبه خود از عقود و قرارداد ها استفاده مینمایند،

 بنابراین با توجه به اینکه قرارداد ها به عنوان مهم ترین ابزار ارتباطی اشخاص با یکدیگر در معاملات و مراودات تجاری مورد استفاده قرار دارند، لذا قانونگذار به جهت برقراری نظم و امنیت و همچنین جلوگیری از تضییع حقوق اشخاص احکام و قوانین عقودی را از قبیل خرید و فروش، اجاره، شرکت و.. که به طور شایع مورد استفاده عموم قرار دارند را به صورت معین در قانون مدنی پیش بینی کرده است، و سایر توافق هایی که خارج از این عقود با رعایت قوانین و شرع اسلامی میان طرفین منعقد میشود را مورد اعتبار دانسته است.

قرارداد مشارکت در ساخت را میتوان تلفیقی از قرارداد های مشارکت، پیمانکاری و پیش فروش دانست که هر یک به نوعی در قرارداد مشارکت در ساخت نقشی را ایفا مینمایند، لکن نمیتوان هیچ یک از این عناوین را در قرارداد مشارکت در ساخت به دیگری تسری داد، و صرفا یکی از این عقود را، اساس قرارداد دانست، فلذا با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت از چندین عقد مختلف تشکیل شده است، و دارای احکام و قواعد مختص به خود است، بنابراین این قرارداد جز عقود و قرارداد های معین در قانون مدنی نبوده و میتوان ماهیت این قرارداد را جز عقود غیر معین دانست.

در تعریف قرارداد مشارکت در ساخت میتوان اینچنین بیان نمود که توافقی است که مالک یک زمین یا ملک، برای ساخت یا نوسازی ملک خود با سازنده یا سرمایه گذار مینماید، تا در ازای ساخت یا نوسازی ملک خود توسط سازنده، بخشی از ملک و یا تعدادی از واحد های ساخته شده جدید را به سازنده منتقل نماید.

اهمیت اطلاع از باید ها و نباید های قرارداد مشارکت در ساخت

با وجود تمامی مزیت ها و امتیاز هایی که قرارداد مشارکت در ساخت، نسبت به سایر شیوه های ساخت ساز دارد، اما این روش پیچیدگی های دارد که چنانچه شخصی با قواعد و مقررات آن آشنا نباشد ممکن است با مشکلات زیادی مواجه شود، زیرا که در سایر روش های ساخت، صرفاً یک نفر مالک زمین و خود نیز به عنوان پیمانکار و سازنده بنا، دارای مسئولیت است، و میتواند تمامی امورات را شخصا تا اتمام پروژه مدیریت کرده و در نهایت از حاصل تمام فروش ملک بهره‌مند شود.

اما در قرارداد مشارکت در ابتدا امر چالشهایی از قبیل استعلامات سند ملک، مشخصات و جزئیات نحوه ساخت یا نوسازی واحد ها، نحوه انتقال و تقسیم ملک میان مالک و سازنده و مسائلی از این قبیل مورد بحث و اختلاف نظر مالک و همچنین سازنده وجود دارد، که عدم دقت در هر یک از این موارد میتواند مشکلاتی در ادامه شراکت به همراه داشته باشد، بنابراین اطلاع از قواعد و مقررات قرارداد مشارکت در ساخت که عامل حیاتی مشارکت در ساخت میباشد، توسط هر یک از طرفین لازم و ضروری است، در غیر این صورت ممکن است طرف دیگر از عدم آگاهی شما سوء استفاده نموده موجب ضرر و زیان شما شود.

باید ها و نباید های قرارداد مشارکت در ساخت که مالک باید از آنها اطلاع داشته باشد !

در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک، زمین یا ملک خود را در اختیار سازنده قرار میدهد تا سازنده طبق قرارداد نسبت به ساخت و ساز و یا بازسازی ملک اقدام نماید، فلذا اولین طرفی که سرمایه خود را به صورت تمام و کمال برای انجام تعهدات قراردادی در اختیار قرار میدهد، مالک است، لذا مالک در قرارداد مشارکت ریسک آسیب پذیری بیشتری نسبت به سازنده ای دارد که سرمایه خود را در چند مرحله وارد شراکت میکنند، بنابراین مالک بایستی حساسیت بیشتر نسبت به سازنده داشته باشد و از تمامی حقوقی که در قرارداد مشارکت به او تعلق میگیرد آگاهی یابد.

لذا در ادامه به مواردی میپردازیم که اطلاع از آنها برای حفظ حقوق مالک در قرارداد مشارکت در ساخت لازم و ضروری میباشد:

• مهم ترین عاملی که قبل از تنظیم و انعقاد هر قراردادی از همه چیز مهم تر است، اعتبار و توانایی طرف مقابل شما جهت انجام صحیح تعهدات خود است، فلذا مهم ترین مسئله ای که مالک باید قبل از هر کاری آن را مورد نظر قرار دهد، بررسی اعتبار، تجربه، مهارت و همچنین تمکن یا اصطلاحا توان مالی سازنده جهت انجام تعهدات قراردادی خود میباشد، همچنین در صورتی که مالک برای انجام تعهدات خود با یک سرمایه گذار همکاری مینماید باید از وضعیت سرمایه گذار نیز مطلع شوید.

برای انجام این امر میتوانید از طریق استعلامات اعتباری و همچنین میزان سرمایه و دارایی های سازنده یا سرمایه گذار و همچنین سابقه پروژه های قبلی انجام گرفته توسط سازنده اطلاع حاصل نمایید، با انجام این کار شما حتی با وجود قراردادی معتبر دیگر استرس مراجعه به محاکم قضایی را برای مطالبه حق و حقوقات خود ندارید.

• ارزش دقیق ملک خود را با توجه به نوسانات آتی اقتصادی و ملکی در قرارداد مشخص نماید، تا در صورتی که اختلافی میان مالک و سازنده در هنگام تقسیم واحد ها صورت گیرد، میزان آورده مالک در قرارداد مشخص باشد.
• انتقال سند توسط مالک به سازنده میتواند به سه طریق زیر صورت گیرد:

الف. مالک و سازنده میتوانند در صورت توافق با یکدیگر انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت یا نوسازی ضمن دریافت یک چک به میزان کل آورده سازنده انجام دهند.

ب. مالک و سازنده میتواند حسب توافق با یکدیگر، انتقال سند را در ابتدا کار ضمن پرداخت چک به میزان کل ارزش ملک مالک توسط سازنده انجام دهند.

پ. مالک و سازنده میتواند در صورت توافق با یکدیگر انتقال سند را مشروط به پیشرفت کار و به صورت مرحله به مرحله انجام نمایند، به عنوان مثال در قرارداد شرط گردد که هر زمان پایه ریزی و اسکلت سازی ساختمان به اتمام رسد، یک دنگ از ملک به سازنده انتقال یابد.

نکته: شایان ذکر است در صورت دریافت چک، حتما شماره و مشخصات چک مذکور را در قرارداد ذکر نمایید تا چنانچه طرف مقابل شما فصد سوء استفاده از چک را داشته باشد بتوانید با استناد قرارداد جلوی سوء استفاده از چک خود را بگیرید.

• یکی از مواردی که عرفا در قرارداد مشارکت وظیفه سازنده محسوب میشود، آماده نمودن خانه ای برای سکونت مالک با پرداخت پول پیش منزل است، هر چند این موضوع توافقی است و هیچ ضمانت اجرایی برای الزام سازنده برای انجام این امر وجود ندارد و صرفاً براساس توافق مالک و سازنده این تعهد ایجاد میشود.
• در قرارداد حتما توجه داشته باشید که تمامی مسئولیت های حقوقی و کیفری ناشی از حوادث، حقوق کارگران، وقوع جرایم یا جنایات ها، خسارات، بیمه ساختمان و کارگران، املاک مجاور و.. برعهده سازنده است.
• مالک موظف است جهت انجام امور اجرایی مشارکت به وسیله وکالتی که تنظیم مینماید اختیارات لازم را به سازنده بدهد، اما نکته حائز اهمیتی که مالک باید حتما از آن اطلاع داشته باشد عدم اعطای وکالت تام ملک به سازنده است، زیرا در این صورت ممکن است سازنده بدون اجازه مالک، تمامی ملک را به نام خود بزند و یا حتی آن را بفروشد.
• در قرارداد مشارکت بهتر است حق دریافت وام و وام گذاری را از طرفین سلب نمود و یا مشروط به تنفیذ هر دو طرف کرد.
• حتما علاوه بر ذکر مدت زمان قرارداد یک جدول زمان بندی دقیق برای پیشبرد وضعیت ساخت یا نوسازی ملک توسط سازنده مشخص نمایید، تا در صورتی که سازنده در انجام تعهدات خود کم کاری نماید، بتوان به وسیله ضمانت اجرای پیش بینی شده در قرارداد خسارت تاخیر انجام تعهدات را از سازنده مطالبه نمود، در غیر این صورت سازنده میتواند تا پایان مدت قرارداد انجام پروژه را به پیش ببرد.
• حتما در قرارداد میزان قدر السهم هر یک از طرفین از واحد های ساختمانی و همچنین مشاعات، پارکینگ ها، انباری ها، بالا پشت بام و تمامی حقوق ارتفاقی را به صورت دقیق و جزئی مشخص نمایید، همچنین شایان ذکر است تقسیم بندی سهم هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت میتواند به صورت توافقی و یا بر اساس آورده طرفین انجام گیرد، بنابراین میتوان حتی در صورت آورده کم نیز میتوان در صورت توافق سهم بیشتری از شراکت را تصاحب کرد.
• حتما در قرارداد ذکر نمایید که سازنده شخصاً مسئولیت انجام ساخت و یا نوسازی واحد ها را انجام دهد در غیر این صورت حتما باید اجازه کتبی مالک را کسب نماید.
• تنها وکالت کاری یا اداری مدت دار که در راستا انجام وظایف سازنده ضروری و لازم است را به سازنده اعطا نمایید.

باید ها و نباید های قرارداد مشارکت در ساخت که سازنده حتما باید بداند !

در قرارداد های مشارکت در ساخت، سازنده یا سرمایه گذار میتواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد که از طریق بنگاه ها یا کارگذاری های ملکی، زمین یا ملک مناسب را شناسایی کرده و سپس با مالک زمین برای ساخت و ساز یا نوسازی ملک مذاکراتی را انجام میدهد، تا در صورت رضایت مالک نسبت به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نمایند، فلذا سازنده باید از تجربه و مهارت کافی برخوردار باشد تا بهترین انتخاب را برای سرمایه گذاری خود با توجه به بافت منطقه و هزینه های مورد نیاز ساخت و..، انجام دهد.

 در غیر این صورت متحمل سرمایه گذاری میشود که نه تنها هیچ گونه سود دهی برای او ندارد بلکه حتی ممکن است تمام هزینه ها و مصالح بکار رفته در پروژه به کل منجر به ضرر و زیان او شود، فلذا آگاهی سازنده از حقوق و مسئولیت هایی که در قرارداد مشارکت مربوط به او است علی هذا برای جلوگیری ضرر و زیان احتمالی امری واجب و ضروری است، لذا در ادامه به باید ها و نباید هایی که شخص سازنده میبایست از آنها اطلاع داشته باشد میپردازیم:

• قرارداد مشارکت در ساخت در واقع چهار چوبی است که سازنده و مالک میتوانند به وسیله آن، طرف مقابل خود را ملزم به انجام تعهدات و یا پرداخت خسارت قراردادی نماید، اما نکته حائز اهمیتی که وجود دارد این است که، حتی با وجود قراردادی محکم و اخذ تضمین مناسب، باز هم امکان عدم انجام تعهدات توسط طرف مقابل وجود دارد، فلذا سازنده بایستی قبل از هر اقدامی به طرق مختلف از اعتبار و حسن نیت مالک اطمینان حاصل کند.
• از عمده مشکلات جدی که سازندگان در قرارداد مشارکت در ساخت با آن دست و پنجه نرم میکنند ،دریافت مجوزات لازم از مراجع ذی صلاح است که ممکن است در صورت عدم آگاهی و رعایت قوانین و مقررات ساختمانی، سازنده محکوم به پرداخت جرایم و عوارض سنگین ناشی از تخلفات ساخت شود، لکن آگاهی از قوانین و مقررات ساختمانی و همچنین دریافت استعلامات لازم از قبیل طرح ها و بافت های شهری و روستایی و.. قبل از ساخت لازم و ضروری است.
• سند مالک، اصلی ترین موضوعی است که سازنده باید قبل از هر اقدامی از وضعیت دقیق آن اطلاع حاصل نماید، زیرا ممکن است سند به دلایل مختلف آزاد یا در دسترس کامل مالک نباشد، و سازنده بدون اطلاع از این موضوع اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با مالک نماید، در این صورت نه تنها ممکن است قرارداد مشارکت غیر نافذ باشد و سازنده به کل زیان نماید، بلکه پس از آن، سازنده برای مطالبه خسارت خود بایستی پیگیر شکایت های مختلف از مالک با عنوان کلاه برداری گردد.

سند میتواند به دلایلی از قبیل رهنی بود، در ورثه بودن، توقیفی بودن سند، مشاعی ، مال غیر بودن و.. برای سازنده مشکل ساز شود، فلذا لازم است، سازنده قبل از هر اقدامی از طریق مراجعه به مراجع ذی صلاح، استعلامات مربوط به اصالت و همچنین وضعیت فعلی سند را دریافت نماید.

• اگر مالک در زمین یا ملک موضوع قرارداد سکونت داشته باشد، و یا مشغول فعالیت باشد، حتما بایستی در قرارداد، موعد تخلیه و تحویل ملک را توسط مالک مشخص نمایید و برای آن ضمانت اجرای مناسبی بینی کنید، در غیر این صورت ممکن است مالک ملک را تخلیه نکرده و مانع از انجام کار سازنده شود.
• اصولا در قرارداد مشارکت در ساخت، تمامی هزینه های اجرایی پروژه با سازنده است، فلذا اگر توافقی دیگری برای تقسیم هزینه های ساخت وجود داشته باشد باید حتماً مقدار و نحوه پرداخت آن توسط مالک در قرارداد مشخص شود.
• همان طور که گفته شد سازنده شخصی است که در ملک سازنده سرمایه گذاری کرده و در آنجا ساخت و ساز مینماید، بنابراین یک حق طبیعی است که بخشی از املاک ساخته شده متعلق به سازنده باشد، بدین منظور لازم است در هنگام تنظیم قرارداد سازنده قدر سهم خود را با توجه به هزینه های تخریب، گود برداری، زیر سازی، سفت کاری و نازک کاری و سایر هزینه های اجرایی و با در نظر گرفتن تورم و شرایط اقتصادی محاسبه کرده و در قرارداد به طور دقیق مشخص نماید.

شایان ذکر است نحوه تقسیم قدر سهم هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت هم میتواند بر حسب آورده هر یک از طرفین در قرارداد مشخص شود و یا با توجه به توافق یکدیگر مشخص گردد، لکن محدودیتی از این جهت وجود ندارد.

• انتقال سند، همان طور که پیشتر گفتیم به سه طریق امکان پذیر است، اما بهترین و مطمئن ترین شیوه انتقال سند برای سازنده این است که مالک در ازای دریافت چکی به ارزش کل ملک، کل سند را به نام سازنده بزند، لذا در این صورت باید مشخصات چک و نحوه استرداد آن پس از تحویل واحد ها به سازنده مشخص شود.

نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و موارد مهم آن

همان طور که پیش تر گفته شد قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود غیر معینی است که بر اساس ماده 10 قانونی مدنی نگاشته میشود، فلذا قواعد و احکام این عقد به طور دقیق در قانون پیش بینی نشده است، ولیکن با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت در نظام حقوقی کشور ما پذیرفته شده است، لکن حقوق دانان با توجه به ماده 10 قانون مدنی و همچنین سایر عقود مرتبط با این قرارداد و عرف جامعه، چهارچوب مشخصی را برای قرارداد مشارکت در ساخت در نظر گرفته اند که رعایت آن برای نگارش و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت الزامی است.

ماده 10 قانون مدنی در واقع به این اصل اشاره دارد که هر توافقی که به صورت شفاهی و یا به صورت کتبی بین دو یا چند نفر صورت گیرد چنانچه مخالف قوانین و مقررات صریح کشور نباشد صحیح است، فلذا قابل استناد در محاکم قضایی کشور است و در صورت عدم انجام تعهدات میتوان طرف دیگر را ملزم به انجام تعهد خود و پرداخت خسارت نمود، لذا در ادامه به نحوه صحیح نگارش قرارداد مشارکت در ساخت و باید ها و نباید هایی در این قرارداد رعایت نمایید میپردازیم.

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

عقود و قرارداد وسیله ای هستند که معاملات و روابط اشخاص با یکدیگر را نظام مند میکند، بنابراین اگر شخصی وجود نداشته باشد، لکن هیچ قراردادی کارایی ندارد، لذا اولین و مهم ترین مورد در قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین قرارداد است که حسب مورد میتواند بین دو یا چند نفر منعقد شود، فلذا برای ایجاد تعهد برای هر یک از طرفین در قرارداد، ابتدا لازم است مشخصات او را در قرارداد وارد نماییم تا بعداً برای او وظایف و تعهداتی پیش بینی کنیم.

در قرارداد مشارکت در ساخت طرفین قبل از تنظیم قرارداد میبایست هویت یکدیگر را احراز نمایند و سپس با مدارک و اسناد آنها مطابقت دهند تا چنانچه مشکلی از این بابت وجود نداشته باشند برای اعتبار یافتن قرارداد آن را امضا کنند.

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

موضوع قرارداد به هدف اصلی طرفین از انعقاد قرارداد میپردازد و نمایی کلی از ماهیت قرارداد را نشان میدهد، به نحوی که مابقی ملزومات قرارداد به جهت تعریف جزئیات و نحوه اجرا موضوع قرارداد بیان میگردد، و میتوان این چنین تعبیر نمود که موضوع در قرارداد به عنوان سر و مابقی به عنوان بدنه قرارداد شناخته میشود.

در قرارداد مشارکت در ساخت نیز موضوع قرارداد سرمایه گذاری و ساخت ساز یا نوسازی سازنده در ملک مالک است، که در انتها حسب توافق یکدیگر به نحو مشاع از آن منتفع میشوند، فلذا در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده و مالک قصد خود را برای انجام مشارکت در ساخت به طور کلی مشخص مینمایند تا در ادامه قرارداد به جزئیات آن بپردازند.

زمان تنظیم و پایان قرارداد

هر قراردادی به محض امضای طرفین اعتبار مییابد و حقوق و تکالیفی را برای یکدیگر ایجاد میکنند، لکن با اینکه از هنگام امضا و اثر انگشت طرفین، قرارداد به رسمیت شناخته میشود، ولیکن در قرارداد هایی مانند مشارکت در ساخت و پیمانکاری که اجرای تعهدات نیازمند مدت زمانی مشخص است، بایستی تاریخ تنظیم قرارداد و شروع به کار و همچنین پایان قرارداد مشخص شود تا در صورت عدم انجام تعهدات توسط طرف مقابل بتوان به مهلت داده شده جهت انجام تعهدات و مطالبه خسارت استناد نمود.

تعهدات طرفین در قرارداد

تعهدات طرفین یکی از مهم ترین مواردی است که بایستی حتما به طور کامل و جامع در قرارداد پیش بینی شود، در واقع قرارداد ها نیز بدین جهت نگارش میشوند تا این وظایف و تکالیف به صورت مکتوب در قرارداد ذکر شود تا چنانچه یکی از طرفین پس از امضای قرارداد ابهامی جهت انجام تعهدات خود داشته باشد و آنرا انکار نماید بتوان به استناد قرارداد طرف متخلّف را ملزم به انجام تعهدات خود نمود.

بنابراین ذکر وظایف و تعهدات دقیق طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت چند حسن و ویژگی دارد: 1- وظایف و تعهدات طرفین به صورت مکتوب مشخص میشود و طرفین میتوانند به استناد قرارداد وظایف خود را انجام دهند2- اگر هر یک جهت انجام تعهدات خود ابهامی داشته باشد میتوانند با استفاده از قرارداد این ابهام را برطرف نماید3- در صورتی که هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل ننماید طرف دیگر میتواند به وسیله قرارداد طرف دیگر را ملزم به انجام تعهدات یا پرداخت خسارت نماید.

آورده طرفین در قرارداد و نحوه تقسیم سهم الشرکه

مبنای قرارداد مشارکت بدین نحو است که یکی از طرفین زمین یا ملک مناسب را در اختیار سازنده قرار میدهد و سازنده نیز با سرمایه و مهارت فنی خود نسبت به ساخت یا نوسازی ملک اقدام مینماید، که هر یک از سرمایه و اموال طرفین که برای انجام مشارکت استفاده میگردد آورده طرفین گفته میشود که بایستی به صورت دقیق میزان آورده هر یک از طرفین مشخص شود تا چنانچه اختلافی میان طرفین از میزان آورده یکدیگر ایجاد شود بتوان به استناد قرارداد این اختلاف را حل فصل نمود.

از طرفی در بسیاری از موارد میزان آورده هر یک از طرفین، در محاکم فضایی ملاک تقسیم سهم الشرکه میباشد، فلذا حتما دقت نمایید که آورده دقیق هر یک طرفین را در قرارداد پیش بینی شود و امکان تعدیل قرارداد را نیز از طرفین اسقاط نمایید، تا هیچ یکی از طرفین ادعایی برای اخذ سهم بیشتر به جهت افزایش قیمت ملک و یا مصالح نداشته باشد.

همان طور که گفته شد در قرارداد مشارکت در ساخت، قصد طرفین از انجام شراکت کسب سود و افزایش سرمایه میباشد لذا با توجه به اینکه هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت مستحق دریافت سهمی هستند لکن برای اینکه هنگام تقسیم ملک اختلافی میان شرکا حاصل نگردد، لازم است تا از ابتدا در قرارداد مشارکت در ساخت میزان سهم الشرکه هر یک از طرفین با در نظر گرفتن تمامی حق و حقوقات آن پیش بینی شود.

فسخ و ضمانت اجرا عدم انجام تعهدات

تمامی قرارداد ها از جمله قرارداد مشارکت در ساخت در صورتی که با توجه به قوانین و مقررات کشور تنظیم گردد دارای اعتبار است و طرفین میتوانند به استناد قرارداد شخص متخلّف را در محاکم حقوقی ملزم به انجام تعهد و یا پرداخت خسارت نماید، ولیکن اصولا به دلیل اینکه در ابتدا ضمانت اجرای مناسبی در قرارداد پیش بینی نمیشود، لکن عامل بازدارنده ای جهت جلوگیری از عدم انجام تعهدات وجود ندارد، لذا با توجه به اختیاراتی که قانونگذار در قرارداد ها پیش بینی کرده است میتوان خود ضمانت اجرای مناسبی را در قرارداد پیش بینی نمود.

اصولا این ضمانت اجرا به دلایلی مختلفی از قبیل تاخیر انجام تعهدات، عدم انجام تعهد و.. در قرارداد پیش بینی میشود که میزان و مسئولیت پرداخت آن نیز حسب توافق مشخص میشود اما در مواردی ممکن است امکان ادامه شراکت برای هر یک از طرفین به دلیل ضرر زیان وارده توسط طرف مقابل وجود نداشته باشد لکن در این وضعیت میتوان شرایط فسخ و انفساخ را در قرارداد پیش بینی نمود تا در شرایط لازم قرارداد منحل نمود.

مرجع حل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت

به طور کلی محاکم حقوقی و شوراهای حل اختلاف مرجع صالح رسیدگی به دعوی عقود و قرارداد ها میباشند اما با توجه به اینکه فرایند رسیدگی در این مراجع زمان بر است لکن بعضی از حقوق دانان در قرارداد مشارکت مرجع حل اختلاف دیگری را از قبیل داور بدواً جهت حل مشکلات طرفین در قرارداد پیش بینی مینمایند.

شایان ذکر است با وجود اعتبار قانونی آراء داور در رسیدگی به حل اختلافات قراردادی، میتوان در صورت اعتراض، ابطال رای داور را از طریق محاکم قضایی تقاضا نمود و رسیدگی به حل اختلافات را از طریق دادگاه ادامه داد اما توجه داشته باشید که ابطال رای  داور نیازمند داشتن ادله و مدارک مستند و مستدل میباشد.

برای اطلاع بیشتر از نحوه تنظیم قرارداد مشارکت کلیک کنید

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توسط وکیل

قاعدتاً با توجه به اینکه در قرارداد مشارکت هر یک از طرفین سرمایه قابل ملاحظه ای را برای انجام شراکت با یکدیگر در نظر میگیرند، لذا ریسک عدم تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مناسب به هیچ عنوان عاقلانه نبوده و پشیمانی هایی زیادی را برای اشخاص به همراه می آورد، همچنین با توجه به اینکه این قرارداد پیچیدگی ها زیادی را دارد لکن باید توسط شخصی تنظیم شود که از اطلاعات و تجربه لازم برای تنظیم این قرارداد را داشته باشد و بتواند با توجه به شرایط هر یک از طرفین قرارداد را به نحوی تنظیم نمایند که هیچ مشکلی از نظر قانونی ایجاد نداشته باشد.

بنابراین توصیه میشود قرارداد مشارکت در ساخت حتما توسط وکیل یا شخص حقوقی آگاه به مسائل قرارداد ها تنظیم شود که در آینده هیچ یک از طرفین دچار خسارت یا مشکلات ابطال قرارداد نشوند، لذا مجموعه داپکده با بیش از 700 نمونه قرارداد آماده که توسط وکلای متخصص و مجرب در زمینه قرارداد تنظیم نموده است قرارداد مشارکت در ساختی که توسط وکلای مجرب و متخصص ما تنظیم گردیده را با قیمت استثنایی در سایت داپکده در اختیار شما عزیزان قرارداد است که میتوانید با استفاده از آن بدون هیچ گونه مشکلی نسبت به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بپردازید زیرا تمامی موارد عرفی و قانونی لازم در این قرارداد پیش بینی شده است.

سوالات متداول

در ادامه به دو مسئله که در هنگام تنظیم قرارداد های مشارکت بسیار شایع است و می‌پردازیم تمامی سوالات شما را پاسخ می‌دهیم

شرایط انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت در ملک مشاعی چگونه است؟

در ملک هایی که دارای چندین مالک متعدد است حتما در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توجه داشته باشید که رضایت تمامی مالکین را برای انعقاد قرارداد مشارکت اخذ نمایید و در صورت تقسیم سهم شرکه بین مالکین میزان و نحوه تقسیم آن همچنین نحوه انتقال سند توسط تمامی مالکین را در قرارداد مشارکت پیش بینی نمایید.

نکته که در تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت برای املاک مشاعی وجود دارد این است که سازنده حتما میبایست در یک قرارداد با تمامی مالکین قرارداد  خود را منعقد نماید و نمیتواند در چند قرارداد مختلف این کار را انجام نماید.

شرایط انعقاد مشارکت در ساخت در ملک ورثه ای به چه نحو است؟

در صورتی که سازنده قصد دارد سرمایه گذاری خود را در ملکی انجام دهد که در ورثه قرار دارد حتما باید برای انجام این کار فرایند انحصار وراثت انجام گرفته باشد، و وراث دارای گواهی انحصار وراثت و تقسیم ترکه باشند سپس تمام وراث و یا یکی از آنها به وکالت از تمامی وراث نسبت به انعقاد قرارداد مشارکت اقدام نمایند.