تغییر کاربری اراضی یکی از دغدغه های مالکان زمین بوده و همیشه یکی از مهم ترین مباحث در حوزه زمین می باشد. تغییر کاربری اراضی در مواردی که در قانون پیش بینی شده است، امکان پذیر بوده و در سایر موارد و بدون اخذ مجوز قانونی جرم بوده و قانونگذار برای مالکانی که بدون مجوز اقدام به تغییر کاربری اراضی خود می پردازند، ضمانت اجراهایی را در نظر گرفته است، که در ادامه به شرح بیشتر این مسئله می پردازیم.
تغییر کاربری اراضی چیست؟
هر زمین دارای یک نوع کاربری از قبیل؛ باغی، زراعی، مسکونی، کشاورزی و تجاری باشد. فلذا مالکان این اراضی می توانند با همان کاربری که زمین را خریداری کرده اند، اقدام به استفاده از آن نمایند. حال هنگامی که مالکی بخواهد به غیر از کاربری زمین مدنظر، استفاده دیگری از آن بنماید، می بایست در وهله اول نسبت به تغییر کاربری اراضی اقدام نماید.
به عنوان مثال اگر شما دارای یک زمین با کاربری باغی می باشید و می خواهید در آن جا ملکی بسازید، در وهله اول باید اقدام به تغییر کاربری به مسکونی نمایید تا بتوانید در آن جا شروع به احداث ملکی نمایید و اگر بدون اخذ مجوز تغییر کاربری شروع به ساخت و ساز نمایید، شهرداری یا جهاد می تواند اقدام به قلع و قمع بنا شما نماید، فلذا پیش از مجوز تغییر کاربری اراضی از هر گونه تغییر کاربری جدا خودداری نمایید.
شرایط تغییر کاربری اراضی چگونه است؟
تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداری ها، مرغداری ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی پس از اخذ مجوز از جهاد کشاورزی، امکان پذیر می باشد و مشمول پرداختی عوارض تغییر کاربری نمی شود.
شایان ذکر است، احداث گلخانه ها، دامداری ها، مرغداری ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شود و نیازی به اخذ مجوز تغییر کاربری اراضی مزبور نمی باشد، ولیکن انجام این امر مستلزم رعایت ضوابط زیست محیطی و موافقت سازمان جهاد کشاورزی است و در صورتیکه جهاد موافقت نماید، احداث موارد ذکر شده بلامانع است.
در خصوص تغییر کاربری اراضی در طرح هادی باید گفت، انجام این کار با موافقت بنیاد مسکن و سازمان اراضی قابل تغییر است که می بایست برای ثبت درخواست به همراه مدارک خود به این ادارات مراجعه نماید.
مدارک لازم برای تغییر کاربری اراضی
حال با توجه به مطالبی که پیش تر گفته شد، در صورتیکه تمایل به تغییر کاربری اراضی خود دارید، می بایست مدارک ذیل را همراه خود داشته باشید تا قادر به انجام این کار باشید.
- قولنامه یا سند رسمی مالکیت
- ثبت درخواست تغییر کاربری در اداره مطبوعه با توجه به موقعیت زمین
- بازدید توسط کارشناس به منظور موافقت با تغییر کاربری و اصلاح آن در سند
- پرداخت فیش بررسی توسط کارشناس
هزینه تغییر کاربری اراضی
هزینه پرداختی برای اخذ مجوز تغییر کاربری اراضی به موجب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، مالک می بایست مبلغی معادل هشتاد درصد (۸۰%) قیمت روز اراضی و باغ های مذکور با احتساب ارزش زمین برای تغییر کاربری به خزانه داری کل کشور واریز نماید.
شایان ذکر است تغییر کاربری زمین زراعی و باغ برای سکونت شخصی مالکین کم بضاعت در مساحت کوچک طبق ضوابط و تعاریفی که وزارت کشاورزی مشخص می نماید و همچنین سایر نیازهای بخش کشاورزی و دامی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود و مالکین از پرداخت ۸۰ درصد قیمت روز اراضی برای درخواست تغییر کاربری اراضی معاف می باشند.
چه رفتارهایی تغییر کاربری اراضی محسوب می شود؟
در صورتیکه مالکان زمین ها اقدامات زیر را در اراضی خود انجام دهند، فعل آن ها تغییر کاربری تلقی شده و در صورتیکه بدون مجوز تغییر کاربری اراضی از جهاد این رفتار را انجام داده باشند، به مجازات قلع و قمع بنا و جریمه محکوم می شود. فلذا اقدامات ذیل در اراضی از مصادیق تغییر کاربری تلقی می شود.
- ایجاد بنا
- برداشتن یا افزایش شن و ماسه
- خاک برداری و گود برداری
- دیوار کشی
- احداث استخر ذخیره آب
- احداث راه آهن
- ایجاد سکونت گاه موقت
- استقرار آلاچیق و کانکس
- سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد
مجازات تغییر کاربری اراضی بدون مجوز
کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ ها بدون اخذ مجوز از سازمان جهاد کشاورزی اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است، محکوم می شوند و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.
مرور زمان جرم تغییر کاربری اراضی چقدر است؟
با توجه به آنکه جرم تغییر کاربری اراضی جرمی آنی بوده، فلذا با توجه به آنکه تغییر کاربری اراضی جرم انگاری شده است، پس از گذشت سه سال جهاد دیگر نمی تواند اقدام به طرح شکایت کیفری نماید، ولیکن برای قلع و قمع می بایست جهاد در وهله اول حکم قضایی دریافت نماید، ولیکن با توجه به رویه های مشاهده شده، اصولا در این مواقع جهاد، متخلف را به جزای نقدی که پیش تر ذکر شد، محکوم می نماید.
