مقایسه قانون موجر و مستاجر سال 56 با 76
قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، جایگزین قانون موجر و مستاجر سال 56 شد، ولیکن قانون سال 56 در خصوص قراردادهایی که قبل از سال 76 منعقد شده است، حاکم می باشد. در ادامه به مقایسه قانون موجر و مستاجر سال 56 با 76 می پردازیم.
مقایسه تنظیم سند
در مقایسه قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ با 76، طبق ماده یک این قانون، بایستی سند قرارداد به صورت عادی یا رسمی تنظیم شده باشد. اما در قانون سال 76، نیازی به انعقاد قرارداد به صورت عادی (کتبی) یا رسمی نبود و بلکه صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر بهعنوان اجاره یا سایر عناوین برای مشمول شدن قانون کافی میباشد. (حتی اگر قرارداد به صورت شفاهی منعقد شده باشد.)
شمول قانون
در قانون سال ۷۶ کلیه اماکن تجاری، محل کسب و پیشه، محل های آموزشی، خوابگاه های دانشجویان و ساختمانهای دولتی و نظایر آن، مشمول ماده یک این قانون می باشد. اما در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، کلیه اماکن مسکونی، کسب و پیشه، محل های تجاری و یا به هر منظور دیگری که اجاره داده شده باشد، مشمول این قانون می شود.
نکته: با تصویب قانون سال ۶۲، تنها اماکن مسکونی و غیر تجاری مشمول قانون سال ۵۶ می باشد.
تاریخ قرارداد
در خصوص مقایسه قانون موجر و مستاجر سال 56 با 76، قانون سال 56، شامل کلیه اماکنی که قبل از این تاریخ اجاره داده شده باشند، را شامل می شود، ولیکن در قانون سال ۷۶، تنها قراردادهایی که بعد از این تاریخ لازم الاجرا شده باشند را شامل می شود.
تابع قوانین
اماکن مشمول قانون سال ۵۶، طبق قسمت انتهایی ماده ۱ این قانون شامل مقررات همین قانون میباشد، ولیکن در قانون سال ۷۶، علاوه بر مقررات این قانون، تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر میباشد.
دایره مشمولیت
در قانون سال ۵۶، شهرها و محلهایی که مطابق ماده ۳۱ بیان شده، مشمول این قانون میباشد و در سایر نقاط مقررات عمومی حاکم خواهد بود. ولیکن در قانون سال ۷۶ دایره شمول آن دارای محدودیت نبوده و بلکه در سرتاسر کشور قابل اجرا میباشد.
نحوه نگارش، تعداد شاهدین، تعدا امضاء
در قانون سال ۷۶ طبق ماده یک این قانون سند بایستی رسمی یا عادی تنظیم شده باشد و مطابق ماده دو این قانون، قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد. اما در قانون سال ۵۶، در مورد نگارش نوع قرارداد و عنوان عقد و تعداد امضا و تعداد شاهدین و یا وجود شاهد الزامی وجود ندارد.
انقضای مدت
در قانون سال ۵۶ مطابق ماده ۱۴ و ۱۵ این قانون ، صرف انقضای مدت موجر حق تخیه را نداشته و بلکه تخلیه محل از ید مستاجر دارای شرایط خاصی میباشد، بهعنوان مثال یکی از موارد فوق مطابق ماده ۱۴، تفریط و تعدی مستاجر می باشد و یا آنکه محل اجاره بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده، استفاده گردد. البته طبق ماده ۳ این قانون، در صورتی که قرارداد دارای سند عادی باشد، پس از یک هفته است از تقدیم و تقاضای تخلیه به دادگاه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد شد.
امکان تخلیه برای موجر
در قانون سال ۷۶ مطابق ماده ۲ و ۹ و ۱۰ آییننامه این قانون، درخواست تخلیه صرفاً به دستور موجر در اسناد عادی مطابق فرم خاص و در اسناد رسمی از طریق دفاتر اداره ثبت بدون نیاز به دادرسی انجام میشود ولیکن در قانون سال ۵۶ اعمال تخلیه برای موجر پس از ایجاد حق درخواست، لازمه تقدیم دادخواست و رسیدگی قضایی و دادرسی به معنای خاص کلمه میباشد. به موجب قانون سال ۷۶ مالک دارای حق تخلیه باشد و اینکه در سال ۵۶ مشروط به شرایطی این حق برای مالک ایجاد میشد.
حق کسب و پیشه
در خصوص مقایسه قانون موجر و مستاجر سال 56 با 76، مستاجر از حق کسب و پیشه برخوردار بود. ولیکن در قانون سال ۷۶ مطالبه هرگونه وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است، لذا حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.
سرقفلی
طبق ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر 56، در صورتی که تخلیه ملک در خصوص نیاز موجر یا احداث بنای جدید و یا تعدی و تفریط مستاجر باشد، باید تمام سرقفلی را پرداخت نماید، ولیکن اگر درصورت عدم پرداخت اجاره بها و یا تغییر شغل مستاجر باشد، نیازی به پرداخت سرقفلی به مستاجر نمی باشد.
نکته: در صورت انتقال ملک تجاری به غیز از مستاجر، باستی نصف هزینه سرقفلی پرداخت شود.
اما در قانون سال 76، طبق ماده 6 این قانون، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر میتواند در پاایان مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
لذا در خصوص تنظیم قرارداد اجاره، حتما بایک وکیل مجرب و متخصص مشورت کنید، تا در آینده مشلاتی گریبان شما نشود. در این مقاله به مقایسه قانون موجر و مستاجر سال 56 با 76 پرداختیم و امیدواریم به بواسطه این مقاله، سوالات شما را پاسخ داده باشیم.
