ممکن است این سؤال پیش بیاید که در صورت عدم پرداخت شارژ توسط مالک یا مستأجر، چه باید کرد؟ بر اساس قانون تملک آپارتمانها، اگر ساختمانی بیش از سه نفر مالک داشته باشد، باید از بین آنها یا خارج از آن ها مدیر یا مدیرانی برای اداره ساختمان مشخص شود. یکی از وظایف مدیر ساختمان، اخذ شارژ ساختمان از همسایگان می باشد که در صورت عدم پرداخت شارژ، مدیر ساختمان می تواند از فرد خاطی شکایت کند.
شارژ ساختمان چیست؟
شارژ ساختمان به منظور پرداخت هزینه های عمومی و مشترک ساختمان می باشد. این هزینه ها شامل هزینه های آب، برق، گاز، تعمیرات ساختمان، نگهداری از بخش های مشترک ساختمانی (مثل آسانسور)، نظافت، نگهبانی یا سرایداری می شود.
نکته: هزینه شارژ بر اساس نظر و توافق بین همسایگان و اعضای هیئت مدیره صورت میگیرد.
پرداخت شارژ ساختمان بر عهده کیست؟
شارژ ساختمان به واسطه توافق بین مالک و مستاجر برای پرداخت آن شکل می گیرد.
نکته: فرد قبل از خرید یا اجاره واحدی از ساختمان، باید از پرداخت یا عدم پرداخت شارژ توسط مالک یا مستأجر قبلی اطمینان حاصل کند. این امر از طریق دفاتر اسناد رسمی و از طریق درخواست گواهی متن تسویه حساب با مستاجر با تأییدیه هیئت مدیره از مالک صورت میگیرد. اما اگر قرارداد در بنگاه های معاملات ملکی تنظیم شود، خود فرد باید شخصأ نسبت به آگاهی یافتن از شارژ و بدهی های مالک یا مستأجر قبلی، اقدام کند و از این بابت مالک متن رسید تحویل پول به مستاجر را دریافت نماید
در صورت عدم پرداخت شارژ ساختمان توسط مالک یا مستأجر، نحوه اخذ شارژ چگونه خواهد بود؟
در مورد پرداخت شارژ ساختمان توسط مالک یا مستأجر باید گفت که اگر طبق قرارداد تنظیم شده بین مالک و مستاجر، پرداخت شارژ ساختمان بر عهده مالک باشد و وی از پرداخت امتناع ورزد، شارژ پرداختی مستأجر از اجاره کسر میشود و مالک حق دریافت کامل اجاره خود را ندارد. اما اگر پرداخت شارژ برعهده مستاجر باشد و وی از پرداخت آن امتناع ورزد، مدیر ساختمان می تواند برای دریافت شارژ هم به مالک و هم به مستأجر مراجعه کند.
برای شکایت از عدم پرداخت شارژ ساختمان توسط مالک یا مستاجر، به کدام مرجع قضایی باید مراجعه کرد؟
اگر میزان بدهی شخص مالک یا مستاجر، تا سقف مبلغ 50 میلیون تومان باشد، مدیر ساختمان باید برای طرح شکایت به شورای حل اختلاف مراجعه کند. اما در صورتی که مبلغ بدهی بیش از 50میلیون تومان باشد، مدیر ساختمان باید به دادگاه عمومی و حقوقی برای وصول بدهی مراجعه نماید.
آیا می توان به مبلغ شارژ ساختمان اعتراض کرد؟
در صورت اختلاف بین مالک و مستاجر در مورد مبلغ شارژ، شخص معترض می تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند و این اعتراض باید نسبت به مبلغ شارژ و موارد مصرفی آن صورت بگیرد.
نکته: در صورت اعتراض مالکان نسبت به سوء استفاده مالی مدیر ساختمان از مبالغ درخواستی، دادگاه عمومی صالح به رسیدگی به این موضوع است.
روند رسیدگی به مسئله عدم پرداخت شارژ ساختمان توسط مالک یا مستأجر چگونه است؟
ارسال اخطاریه برای پرداخت شارژ: در اینجا شخص بدهکار پس از دریافت اطلاعیه پرداخت شارژ ساختمان توسط مدیر ساختمان، باید در مدت ۱۰ روز نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نماید و اگر از پرداخت بدهی خود امتناع ورزد، مدیر ساختمان می تواند به قطع خدمات مشترکی مانند آب، گاز، برق و… اقدام نماید. در صورتی که این خدمات مشترک نباشد (مانند کنتور جداگانه) مدیر ساختمان باید به مراجع قضایی مراجعه کرده و از آن مرجع حکم مربوطه را دریافت نماید.
شایان ذکر است طبق قانون تملک آپارتمان ها، مجمع عمومی ساختمان و یا مالکین موظفند مدیر ساختمان را برای انجام امور اجرایی از میان خود و یا شخص ثالثی را به عنوان مدیر انتخاب نمایند، و به وسیله متن معرفی مدیر ساختمان به تمامی مستاجرین و مالکین آپارتمان ها اعلام نمایند، لذا در صورتی که مدیر ساختمان قادر به انجام امورات اجرایی ساختمان نباشد میتواند به وسیله فرم عدم مسئولیت مدیر ساختمان و یا استعفا به مجمع عمومی ساختمان از جایگاه خود کناره گیری نماید.
پرداخت نکردن شارژ ساختمان چه پیامدهایی دارد؟
بدیهی است عدم رعایت قوانین و مقررات ساختمان توسط هر یک از ساکنین میتواند موجب بر هم خوردن نظم و آرامش ساختمان و دیگر ساکنین شود، فلذا عدم پرداخت شارژ ساختمان نیز که به عنوان یکی از ارکان مهم حفظ و نگهداری ساختمان به حساب می آید، میتواند موجب تضییع حقوق ساکنین و نظم ساختمان شود، لذا قانون گذار تمهیدات و پیامد هایی را از این جهت برای ساکنینی که از پرداخت شارژ امتناع پیش بینی نموده است است که در ذیل به آنها میپردازیم:
الف. اخطار و تذکر رسمی: مدیر ساختمان میتواند در وهله اول به صورت نامه و ارسال پیامک به مالک خاطی برای پرداخت شارژ و قبوض خود به وسیله
(متن مدیر ساختمان برای پرداخت شارژ) هشدار دهد، و در صورت عدم پاسخ یا امتناع از آن در وهله دوم با ارسال اظهارنامه رسمی، پرداخت شارژ و قبوض ایشان را در ظرف مهلت قانونی متذکر شود.
ب. محرومیت از خدمات مشترک: مدیر ساختمان میتواند با نظر مجمع عمومی ساختمان، خدماتی از قبیل آسانسور، پارکینگ . نظافات مشعات را در قسمت مورد استفاده ساکن محدود نماید تا با اعمال فشار از این طریق بتواند ساکن را ملزم به پرداخت نماید.
پ. مراجعه به مراجعه صالح قضایی
ت. مسدودی حساب های با حکم مرجع قضایی
و…
قطع خدمات مشترک
همان طور که گفته شد یکی از اقدماتی که مدیر ساختمان به وسیله آن میتواند ساکن یا مالکی که از پرداخت شارژ امتناع میکند، را ملزم نماید تا نسبت به پرداخت شارژ خود اقدام کند، اعمال محدودیت ها یا قطع خدمات مشترکی است که موجب ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها این حق را برای مدیر ساختمان و با نظر مجمع پیش بینی کرده است ،لذا مدیر میتواند خدماتی را از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز، آسناسور و غیره را محدود نماید.
شایان ذکر است اختیار قطع یا محدودیت خدمات صرفا برای خدماتی که به صورت مشترک ارائه میشود و مالک نمیتواند خدمات اختصاصی مانند کنتور آب، برق، گاز و.. را را محدود کند
راه حل قانونی برخورد با عدم پرداخت شارژ ساختمان
اگر در صورت انجام تمامی موارد ذکره شده ساکن یا مالک خاطی همچنان از پرداخت شارژ خود امتناع نمود مدیر ساختمان میتواند با در دست داشتن گواهی نمونه متن معرفی مدیر ساختمان از مجمع عمومی ساختمان و یا وکالت نامه خاص نسبت به طرح دعوا و محکوم کردن شخص خاطی در دادگاه صلح محل زندگی خود بپردازد، فلذا پس از محکوم شدن شخص و عدم پرداخت بدهی شارژ خود، دادگاه حساب های وی را مسدود نموده و از طریق آن شارژ ساختمان و بدهی های مالک را میپردازد.
مراجعه به شورای حل اختلاف و تنظیم اظهارنامه
در اینجا مدیر ساختمان باید به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه کند. اداره ثبت بر اساس نمونه متن پرداخت شارژ ساختمان اظهار نامه ای که به فرد بدهکار ابلاغ شده، به صدور اجرائیه اقدام می نماید و فرد بدهکار باید پس از آنکه اجرائیه به آن ابلاغ شد، باید به پرداخت بدهی خود اقدام کند و یا با مدیر ساختمان به توافق برسد و رسید متن تسویه حساب شارژ ساختمان را دریافت نماید.
آیا حکم دادگاه بر اساس شکایت مدیر ساختمان، قابل اعتراض است؟
دادگاه رسیدگی به عدم پرداخت شارژ ساختمان : در اینجا اعتراض فرد بدهکار، خارج از نوبت و بدون تشریفات آیین دادرسی بررسی می شود اما در صورتیکه حکم به قطع خدمات مشترک فرد بدهکار داده شود، پرونده تا زمان صدور رای نهایی، متوقف می شود و مدیر ساختمان نمی تواند نسبت به قطع خدمات مشترک مالک یا مستأجر بپردازد.
