نحوه محاسبه شارژ ساختمان و پرداخت آن توسط مالکین یا متصرفین آپارتمان ها از جمله مواردی می باشد که در بسیاری از مواقع باعث اختلاف و درگیری بین همسایگان می شود. امروزه به دلیل گسترش جمعیت و شهرنشینی تمایل افراد به زندگی در آپارتمان ها به صورت زیادی افزایش یافته است و این امر باید با فرهنگ آپارتمان نشینی و آگاهی از ضوابط آپارتمان ها همراه گردد. یکی از این دست موارد پرداخت شارژ ساختمان به منظور بهره برداری بهتر و آسان تر از آپارتمان ها می باشد.
شارژ ساختمان چیست؟
به صورت مختصر می توان گفت که شارژ ساختمان عبارت است از مبلغی که ساکنین ساختمان به منظور حفظ و نگهداری قسمت های مشترک ساختمان (مشاعات ساختمان) و در جهت استفاده بهتر و راحت تر از این قسمت ها موظف هستند پرداخت کنند و کسی نمی تواند از این امر امتناع نماید. بر اساس ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها قسمت های مشترک یا مشاعات ساختمان عبارت است از قسمت هایی که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به همه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد.
فی الواقع قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نمی شود یا در اسناد مالکیتی یک یا چند نفر ملک اختصاصی آنها محسوب نمی شود از قسمت های مشترک ساختمان محسوب می گردد مگر اینکه تعلق آن به قسمت معینی از ساختمان بر مبنای عرف و عادت محل مسلم باشد. حیاط، راه پله، آسانسور، راهروها، تاسیسات مشترک، پارکینگ و… از جمله مشاعات ساختمان و قسمت های مشترک محسوب می گردند.
هزینه های مشترک یا شارژ ساختمان باید توسط همه مالکین نسبت به سهم آنها پرداخت گردد و لازم به ذکر است که پرداخت شارژ ساختمان اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی می باشد و مالک موظف به پرداخت آن خواهد بود. بر اساس ماده 25 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، هزینه های مشترک عبارت است از:
- هزینه های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه مانند هزینه های نظافتی، هزینه سرایدار، هزینه آب، برق و گاز مشترک، هزینه تعمیر آسانسور و تاسیسات، هزینه رسیدگی به گیاهان و باغچه و… .
- هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.
بر اساس قانون مدیران ساختمان بابت وظایف محوله و اجرای آن، مستحق حق الزحمه می باشند و با تصویب مجمع عمومی آپارتمان، مالکین مکلف به پرداخت حق الزحمه مدیران می باشند. ناگفته نماند مدیر یا مدیران بر اساس صورت جلسه ای که مجمع عمومی تصویب می کند اختیار خواهند داشت مبلغی را تحت عنوان “تنخواه گردان” از مالکین یا متصرفین واحدهای ساختمان دریافت کنند. این مبلغ را نباید با شارژ ساختمان اشتباه گرفت چراکه این مبلغ به منظور تامین هزینه های فوری و ضروری که ممکن است در ساختمان حادث شود، اتخاذ می شود.
نحوه محاسبه شارژ ساختمان بر چه مبنایی است؟
مسئله اصلی و چالش برانگیز میان همسایگان در آپارتمان ها این است که آیا محاسبه شارژ ساختمان توسط مدیر یا مدیران به صورت قانونی صورت می گیرد و اینکه واقعا نحوه محاسبه شارژ ساختمان به چه صورت باید باشد تا در حق یک یا چند تن از همسایگان اجحافی صورت نگیرد و همگی رضایت داشته باشند.
برای پاسخ به این سوال اولین پاسخی که باید داده شود این است که نحوه محاسبه شارژ ساختمان در وهله اول بر اساس توافق و ترتیبی است که خود مالکین ساختمان برای این منظور پیش بینی کرده اند. به عبارت بهتر اگر بین مالکین ساختمان قراردادی در خصوص نحوه مدیریت ساختمان، نحوه محاسبه شارژ ساختمان و… وجود داشته باشد آن قرارداد نافذ و لازم الاجراء و ملاک عمل خواهد بود و ساکنین نمی توانند از اجرای این قرارداد خودداری کنند.
این امر به روشنی در قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن تصریح شده است. در واقع اگر ترتیبی برای محاسبه هزینه های مشترک یا همان شارژ ساختمان توسط مالکین ساختمان پیش بینی و توافق شده باشد بر اساس آن عمل خواهد شد. حتی شخصی که بعدا آپارتمان را از مالک خریداری می کند از آنجایی که خریدار قائم مقام مالک سابق تلقی می شود باید نسبت به توافقات سابقه و مصوبات صورت جلسه متعهد باشد و آنها را رعایت نماید لذا از این جهت نمی تواند از پرداخت شارژ ساختمان استنکاف کند اما می تواند ابطال آن را به دلیل ناعادلانه بودن از دادگاه بخواهد.
در این راستا حتی مالکین ساختمان می توانند توافق نمایند که هزینه های نگهداری یک قسمت از بنا و یا هزینه نگهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط بر عهده بعضی از مالکین باشد و دیگر مالک ها در این خصوص مسئولیتی نداشته باشند. در این صورت تنها همین مالکین ملزم به پرداخت هزینه آن قسمت های مشترک که بخشی از شارژ ساختمان محسوب می شود، خواهند بود که البته در صورت ناعادلانه بودن هر ذینفع می تواند ابطال آن را از دادگاه درخواست نماید.
لازم به ذکر است که تصمیمات مجمع عمومی آپارتمان که برای اداره آپارتمان توسط اکثریت مالکین اتخاذ می شود و همچنین صورت جلسه مجمع عمومی ساختمان که با حضور اکثریت مالکین تنظیم می گردد نیز برای کلیه مالکین لازم الرعایه و الزام آور می باشد و مالکین دیگر نمی توانند از اجرای تصمیات مزبور خودداری یا جلوگیری کنند مگر اینکه ابطال آن تصمیمات را از دادگاه خواستار شوند.
بر اساس ماده 6 قانون تملک آپارتمان ها، چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک از جمله شارژ ساختمان با اکثریت آراء مالکینی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک می باشند اتخاذ می شود.
در وهله بعد چنانچه ترتیبی توسط مالکین برای محاسبه شارژ ساختمان و هزینه های مشترک مقرر نگردیده باشد و اکثریت نیز در این خصوص تصمیم نگرفته بودند، طبق قانون تملک آپارتمان ها عمل خواهد شد. بر اساس ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه مربوطه، سهم هریک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج شارژ ساختمان متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به استثنای هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد.
از جمله قسمت هایی که ارتباط با مساحت زیربنای اختصاصی دارد می توان به آب، گازوئیل، آسفالت پشت بام و… اشاره کرد که هزینه های مشترک و شارژ این قسمت ها به نسبت سهم اختصاصی هر مالک در آپارتمان مشخص می گردد. هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک و… از آنجایی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد. تعیین سهم هریک از مالکین یا متصرفین توسط مدیر یا مدیران ساختمان به عمل می آید.
به طور کلی هریک از مالکین نسبت به سهم شارژ ساختمان خود معترض باشند می توانند به مدیر یا مدیران مراجعه نموده و تقاضای رسیدگی مجدد نماید و در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض می توانند به مراجع قضایی مراجعه کنند.
تعیین شارژ ساختمان بر مبنای شارژ واحدی
ممکن است مالکین ساختمان یا اکثریت آنها توافق کنند که شارژ ساختمان بر مبنای شارژ واحدی تعیین شود و مدیر یا مدیران اینگونه میزان سهم شارژ هر مالک را مشخص کنند. این روش به ویژه در ساختمان هایی که از واحدهای یکسان و هم اندازه برخوردار است و فاقد سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی هستند و همچنین کنتور آب، برق و گاز مستقل دارند به کار گرفته می شود. در این روش عموما مبلغ کل شارژ ساختمان بر تعداد واحد ها تقسیم می شود و همه واحد ها به صورت برابر و اکثرا ماهیانه اقدام به پرداخت مبلغ شارژ ساختمان می کنند.
تعیین شارژ ساختمان بر مبنای شارژ متراژی
در برخی ساختمان ها شارژ ساختمان بر اساس شیوه شارژ متراژی تعیین می گردد و هرمالک به میزان متراژ واحد خود در پرداخت سهم شارژ ساختمان مسئول خواهد بود. در این نوع نیز مدیر یا مدیران میزان شارژ هر مالک را بر اساس متراژ واحد وی محاسبه و به صورت ماهیانه اتخاذ می کنند. به عنوان مثال اگر به ازای هر متر 1 ریال شارژ در نظر گرفته شود، واحد 100 متری باید 100 ریال شارژ بپردازد و واحد 150 متری باید 150 ریال شارژ بپردازد.
این شیوه برای ساختمان هایی که دارای واحد های با اندازه و متراژ متفاوت هستند مناسب خواهد بود و اغلب در ساختمان هایی که دارای سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی هستند به کار گرفته می شود.
تعیین شارژ ساختمان بر مبنای شارژ نفری
گاهی اوقات شارژ ساختمان بر اساس تعداد نفرات ساکن در هر واحد تعیین می شود. به عنوان مثال مبلغ شارژ هر نفر به صورت ماهیانه 100 هزار تومان تعیین می شود و واحدی که 3 نفر ساکن دارد باید 300 هزار تومان ماهیانه بپردازد و واحدی که 5 نفر ساکن دارد باید 500 هزار تومان ماهیانه بپردازد. این شیوه عموما در مجتمع های مسکونی و مجتمع هایی که دارای سیستم آب مشترک هستند به کار گرفته می شود چراکه هزینه مصرف آب در صورت بیشتر بودن جمعیت بسیار بیشتر می شود.
البته ممکن است تعیین شارژ ساختمان بر مبنای شارژ نفری نسبت به اوضاع و احوال ساختمان ناعادلانه باشد که در این صورت مالک می تواند اقدام به ابطال تصمیم مجمع عمومی در این راستا بنماید. در برخی آراء قضایی دیده شده است که تعیین هزینه شارژ ساختمان بر اساس نفرات ساکن در هر واحد را مناسب با قوانین ایران ندانسته اند و بر اساس عرف جاری، ملاک تعیین شارژ ساختمان را تعداد واحد های ساختمان و شارژ واحدی عنوان نموده اند، لذا بر این اساس می توان تصمیم مجمع عمومی آپارتمان را مبنی بر شارژ نفری ابطال نمود.
تعیین شارژ ساختنمان بر مبنای شارژ نفر متراژی
در این شیوه شارژ ساختمان بر اساس دو مولفه تعداد افراد ساکن در هر واحد و متراژ هر واحد محاسبه گردیده و اخذ می شود. به عنوان مثال برای هر متر 100 تومان سهم شارژ در نظر گرفته می شود و برای هر نفر 1000 تومان در نظر گرفته شده و در نهایت یک واحد 100 متری با 3 نفر ساکن باید مبلغ 13000 تومان به عنوان شارژ ساختمان پرداخت کند. در این روش اغلب میزان سهم شارژ متراژی نسبت به شارژ نفری به نسبت 20 به 80 تعیین می شود و عموما این شیوه در مجموعه های مسکونی و دارای سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی و همچنین دارای سیستم آب مشترک به کار گرفته می شود.
تعیین شارژ ساختمان بر مبنای شارژ واحدی و شارژ متراژی
در این شیوه نیز برای هر واحد سهم ثابتی از پرداخت شارژ در نظر گرفته می شود و به ازاء هر متر مربع متراژ مبلغی به شارژ ثابت اضافه می گردد. این شیوه نیز برای مجموعه های دارای واحدهای با متراژ متفاوت و دارای سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی مناسب خواهد بود.
تعیین شارژ ساختمان بر مبنای شارژ واحدی و شارژ نفری
در این روش نیز برای هر واحد سهم ثابتی به عنوان شارژ در نظر گرفته می شود و به ازاء تعداد نفرات ساکن در هر واحد نیز مبلغی به شارژ ثابت اضافه می گردد. این شیوه نیز برای واحدهای با متراژ یکسان و دارای سیستم آب مشترک مناسب می باشد.
تعیین شارژ ساختمان بر مبنای شارژ واحدی و نفر متراژی
این شیوه ترکیبی از سه روش واحدی، نفری و متراژی می باشد. بر این اساس میزان ثابتی به ازاء هر واحد به عنوان شارژ تعیین می گردد و همچنین به ازای هر متر مربع و هر نفر مبلغی به شارژ ثابت اضافه می گردد و به صورت ماهیانه پرداخت می گردد. این روش نیز مناسب مجموعه های مسکونی دارای واحدهای با متراژ متفاوت و همچنین سیستم سرمایش، گرمایش و آب مشترک می باشد.
چگونه با کسی که شارژ ساختمان را پرداخت نمی کند برخورد قانونی کنیم؟
یکی از معضلات موجود در ساختمان ها و بین همسایگان مسئله عدم پرداخت شارژ ساختمان توسط یک یا چندتا از واحدهای ساختمان می باشد. همانطور که پیش تر اشاره نمودیم کسی که اعتراض به میزان یا نحوه محاسبه شارژ ساختمان دارد می تواند به مدیر یا مدیران اعتراض نماید و در صورتی که مثمر ثمر نبود به مرجع قضایی صلاحیتدار مراجعه کند اما در هر حال نباید از پرداخت سهم شارژ ساختمان امتناع کند.
بر اساس ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها، در صورت خودداری مالک یا استفاده کننده از پرداخت شارژ ساختمان باید مدیر یا مدیران به وی اظهارنامه ارسال کنند و مبلغ بدهی و صورت ریز آن را ذکر نمایند. چنانچه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را نپرداخت، مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از ارائه خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… به او امتناع نمایند.
در صورتی که باز هم مالک یا استفاده کننده اقدام به تصفیه حساب نکند، مدیر یا مدیران می توانند به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه کرده و تقاضای صدور اجرائیه نمایند. عملیات اجرائی بر اساس مقررات اجرای اسناد رسمی واقع خواهد شد و مدیر یا مدیران موظف هستند که به محض پرداخت وجوه توسط مالک یا استفاده کننده و یا ارائه دستور موقتِ دادگاه دوباره خدمات مشترک را فورا برقرار کنند.
در آخر چنانچه عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت نمایند و دادگاه ها نیز موظف هستند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی کنند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. باید دقت کرد که دعوا در خصوص مطالبات شارژ ساختمان باید توسط مدیر ساختمان و با کسب اجازه هیات مدیره صورت بگیرد که در غیر اینصورت دعوا به علت ذینفع نبودن خواهان قابلیت رسیدگی را در دادگاه نخواهد داشت.
