نحوه محاسبه ارزش منطقه ای ملک یکی از دغدغه ها و سوالات افراد مختلف در زمینه های حقوقی، مالیاتی و… می باشد. ارزش منطقه ای املاک که بر اساس قیمت عرصه و اعیان آنها تعیین می گردد در موارد مختلفی از جمله تعیین هزینه دادرسی، عوارض شهرداری و… کاربرد دارد. در این نوشتار به بررسی نحوه محاسبه ارزش منطقه ای ملک پرداخته ایم.
ارزش منطقه ای ملک چیست؟
همانطور که پیش تر اشاره نمودیم ارزش منطقه ای ملک که به آن ارزش معاملاتی نیز اطلاق می شود عبارت است از قیمت عرصه و اعیان املاک که قیمت ساختمان را با فاکتورهایی نظیر مصالح به کار گرفته شده (مانند اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و…)، قدمت و تراکم و طریقه استفاده از ساختمان ( مانند مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و…) و همچنین نوع مالکیت مشخص می کنند و قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی تعیین می شود.
ارزش منطقه ای املاک توسط کمیسیونی تعیین می گردد که متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا روسای ادارات امور مالیاتی، راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آنها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می شود. این کمیسیون هرسال یکبار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می نماید.
ارزش معاملاتی تعیین شده پس از تاریخ تصویب نهائی کمیسیون تقویم املاک، لازم الاجراء و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است. دفترچه ارزش منطقه ای املاک هرساله برای هر استان به صورت جداگانه توسط اداره امور مالیاتی منتشر می گردد و میزان قیمت منطقه ای املاک به تفکیک مناطق شهری مشخص شده است. ارزش منطقه ای املاک مبنای محاسبه موارد مختلفی مانند هزینه دادرسی، عوارض مالیاتی و… قرار می گیرد و بر این امور تاثیر می گذارد. در زیر به بررسی بیشتر پرداخته ایم.
ارزش معاملاتی عرصه املاک طبق مصوبه سال 1401 شهرستان مشهد که توسط اداره کل امور مالیاتی خراسان رضوی و کمیسیون تقویم املاک شهرستان مشهد تهیه شده است.
موارد کاربرد ارزش منطقه ای ملک
نکته ی مهم در خصوص ارزش منطقه ای املاک، موارد مختلف کاربرد آن می باشد. ارزش منطقه ای املاک در موارد مختلفی از جمله هزینه دادرسی، مالیات و عوارض شهرداری ها مثل عوارض پروانه و پایانکار ساختمانی، حق الثبت دفاتر اسناد رسمی، مالیات نقل و انتقال املاک و… کاربرد دارد و ارزش منطقه ای ملک به عنوان یک عنصر مهم در محاسبه این موارد تاثیر خواهد داشت.
بر اساس تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات های مستقیم در مواردی که ارزش منطقه ای املاک مطابق دیگر قوانین و مقررات، ماخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می گیرد، ماخذ محاسبه عوارض و وجوه یاد شده بر اساس درصدی از ارزش منطقه ای املاک می باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت اقتصاد و امور دارایی و دستگاه ذی ربط به تصویب هیات وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می رسد. این درصد باید به نحوی تعیین گردد که ماخذ محاسبه عوارض و وجوه مزبور بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع ذیصلاح افزایش نیافته باشد.
بر اساس بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت، در دعاوی مالی غیرمنقول و خلع ید از اعیان غیر منقول از نظر هزینه دادرسی باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویم و بر اساس آن هزینه دادرسی پرداخت گردد. لذا در خصوص دعاوی ای از قبیل الزام به تنظیم سند رسمی ملک، خلع ید، مطالبه اجرت المثل، مطالبه خسارات وارد به ملک که جزو دعاوی مالی غیرمنقول محسوب می شوند باید هزینه دادرسی بر اساس ارزش معاملاتی املاک پرداخت گردد.
بر اساس مصوبه سال 1402 هیئت وزیران مقرر گردید که ماخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات های مستقیم، معادل 14 درصد ارزش معاملاتی خواهد بود که با رعایت نصاب مقرر صدر ماده مذکور تعیین شده است و این ضریب تا تصویب ضریب بعدی معتبر خواهد بود.
نحوه محاسبه ارزش منطقه ای ملک
کمیسیون تقویم ارزش منطقه ای املاک، قیمت زمین های شهری را با توجه به آخرین ارزش معاملاتی تعیین شده و موقعیت جغرافیایی مانند شبکه بندی زمین، نوع خاک، خدمات تحت الارضی، آب و هوا و ارتفاع، و وضعیت حقوقی مانند مشاع بودن، نوع مالکیت از لحاظ جاری بودن یا داشتن دفترچه مالکیت، استیجاری بودن، و همچنین خدمات شهری مانند آب، برق، گاز، تلفن، بهداشت، آموزش و پرورش، شبکه حمل و نقل شهری و سایر خدمات، و همچنین میزان مساحت و تراکم جمعیت و تراکم ساخت و موقعیت ملک و نوع کاربری و دسترسی ها تعیین می کند.
کمیسیون تقویم ارزش منطقه ای املاک، قیمت زمین های کشاورزی و روستائی را علاوه بر موارد مذکور در بالا با توجه به فاکتورهایی نظیر فاصله تا شهر، نوع محصول و قیمت آنها، نوع خاک و میزان آب، داشتن قابلیت برای کشت مکانیزه، وضعیت طبیعی زمین، داشتن جاده و نوع جاده، فاصله تا جاده های اصلی و مواردی که مالکین عرصه و اعیان و اشجار باغات متفاوت باشند، تعیین می نماید.
کمیسیون تقویم ارزش منطقه ای املاک، قیمت ساختمان ها را بر اساس نوع مصالح مانند اسکلت فلزی، بتون آرمه، اسکلت بتونی، سوله و…، و همچنین قدمت و تراکم و طریقه استفاده از ساختمان مانند مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و…، و علاوه بر آن بر اساس نوع مالکیت از نظر عرصه و اعیان تعیین می نماید. ارزش معاملاتی املاک استان های مختلف و همچنین مناطق و ناحیه های مختلف استان ها را می توان از سایت سازمان امور مالیاتی دانلود نمود. امروزه برخی از سایت ها با وارد کردن مقادیر مشخص شده و عناصر تاثیرگذار در تعیین ارزش ملک، ارزش منطقه ای ملک شما را به صورت اختصاصی محاسبه کرده و در اختیار شما قرار می دهند.
