مراحل فروش ملک ورثه ای

هنگامی که فردی فوت می نماید، در صورتیکه اموالی از او باقی بماند، به آن اموال ترکه می گویند، که در ابتدا اگر متوفی بدهی داشته باشد، از آن محل بدهی های متوفی پرداخت می شود، همچنین در صورتیکه چیزی از ترکه متوفی باقی مانده باشد، بین وراث نقسیم بندی می شود، حال در این مقاله به مراحل فروش ملک ورثه ای می پردازیم.

ملک ورثه ای چیست؟

اگر پس از فوت متوفی، املاکی از او باقی مانده باشد، مطابق قانون مدنی، آن املاک جزء ترکه متوفی محسوب می شود، و به نسبت سهم الارث بین وراث تقسیم بندی می شود، مشروط بر آنکه ابتدا دیون متوفی پرداخت شود.

گاهی اوقات ورثه متوفی یک نفر می باشد، لذا خود فرد از طریق انجام امورات قانونی می تواند، ملک را بفروشد یا برای خود نگهداری نماید، ولیکن در صورتیکه تعداد وراث از یک نفر بیشتر شود، مال بین آنها به صورت مشاع می باشد، لذا هریک به نسبت سهم الارث خود در ملک، مالکیت دارند، حال برای آنکه آن ملک را بخواهند بفرشند، باید تمامی وراث آن معامله را امضاء نمایند.

مراحل تقسیم سهم الارث ملک ورثه ای به چه نحوی است؟

هنگامی که شما بخواهید ملک ورثه ای را معامله نمایید، دو حالت امکان دارد رخ دهد، حالت اول، تماما یا جزئی از ملک برای ورثه ای از جانب متوفی وصیت شده است، در اینصورت در قانون مدنی به دلیل احترام به شخصیت موصی، اگر وصیتی که متوفی در خصوص ملک کرده باشد، تا یک سوم اموال او باشد، بلامانع است، ولیکن اگر وصیت متوفی از یک سوم تجاوز نماید، نیاز به تنفیذ سایرین ورثه دارد، در غیر انیصورت مازاد بر آن بین تمام وراث تقسیم بندی می شود.

به عنوان مثال، اگر متوفی تنها یک ملک به معادل مبلغ 600 میلیون ریال داشته باشد، در صورتیکه تمام یا نصف مبلغ را وصیت نماید، آن وصیت نامه تنها تا یک سوم آن یعنی معادل 200 میلیون ریال صحیح می باشد، لذا مازاد بر این مبلغ نیاز به تنفیذ سایرین وراث دارد.

حالت دوم، متوفی وصیت نامه ای تنطیم نکرده است، لذا در این حالت هریک از ورثه، به نسبت سهم الارث خود، از ملک متوفی سهم می برند.

مراحل فروش ملک ورثه ای چگونه می باشد؟

اگر وراث بخواهند، ملک وثه ای را به فروش برسانند، باید یک سری اقداماتی را انجام دهند، که در توضیحات زیر به مراحل فروش ملک ورثه ای پرداخته ایم.

الف. مشخص بودن ورثه

هنگامی که فردی فوت می نماید، باید ورثه ی او مشخص باشند، تا تقسیم سهم الارث از ملک موجود انجام شود، در غیر اینصورت، باید سهم الارث ورثه ای که حاضر یا موجود نیستند، کنار گذارده شود، سپس بوسیله حکم قانونی بتوانید آن ملک را به فروش برسانید.

ب. مالک بودن

برای آنکه وراث بتوانند، ملک متوفی را بفروش برسانند، باید مالکیت ملک با متوفی باشد، در غیر اینصورت اگر ملک مستحق للغیر (مال شخص دیکری) باشد، وراث قادر به انجام مراحل فروش ملک ورثه ای نمی باشند، زیرا آنها اصلا مالکیتی ندارند، لذا در هنگام فروش ملک ورثه ای حتما پیش از معامله از مالک بودن متوفی، استعلام های لازم را به عمل آورید.

ج. گواهی انحصار وراثت

در این خصوص اگر دارایی متوفی کمتر از 500 میلیون ریال باشد، شوراهای حل اختلاف گواهی انحصار وراثت محدود صادر می‌کنند، و این پروسه کوتاه مدت می باشد، ولیکن در صورتیکه دارایی متوفی بیش از 500 میلیون ریال باشد، طبق بخشنامه شماره ۳۸۳۸۴ مورخ ۷ /۷/ ۱۳۹۹ وزارت دادگستری، گواهی انحصار وراثت نامحدود می شود، لذا این امر باعث طولانی شدن پروسه (نشر آگهی در روزنامه) فروش ملک ورثه ای می شود.

د. اعلام رضایت ورثه

حال پس از آنکه گواهی انحصار وراثت را دریافت نمودید، باید تمامی وراث نسبت به فروش ملک ورثه ای اعلام رضایت نمایند، لذا در صورتیکه یکی از وراث به سن قانونی برای اعلام رضایت یا انجام معامله نرسیده باشد، بایستی قیم یا ولی او به جای او اظهار نظر نماید، مشروط بر آنکه سرپرستی از جانب دادگاه مورد تایید واقع شده باشد، در اینصورت اگر اعلام ضایت نماید، صحیح می باشد.

و. پرداخت ثمن معامله

در هنگام فروش ملک ورثه ای خریدار تمام ثمن معامله را به حساب یکی از وارثین پرداخت می نماید، لذا از انجام این امر اجتناب بپذیرید و ثمن معامله به را به نسبت سهم الارث به حساب تمامی وراث ها پرداخت نمایید، تا مشکلی در آینده برای شما بروز پیدا نکند.

ه. پرداخت مفاصا حساب مالیاتی متوفی

وراث هنگام انجام مراحل فروش ملک ورثه ای باید، حداکثر ظرف مدت 6 ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را تسلیم نمایند تا اداره مالیات بررسی های لازم در خصوص بدهی های متوفی را انجام دهد، لذا پس از اتمام، می توانید از اداره مالیات مفاصا حساب مالیاتی را دریافت نمایید، تا در فروش ملک دیگر به مشکل نخوردید.

سوالات پرتکرار

آیا برای انجام مراحل فروش ملک ورثه ای در صورتیکه یکی از ورثه ها وکالت داده باشد، می توان ملک را معامله نمود؟

بله، در صورتیکه وکالت در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، یا فرد در خارج از کشور باشد، و توسط سفارت وکالتنامه تنظیم شود، شما قادر به فروش ملک ورثه ای می باشید.

آیا انجام مراحل فروش ملک ورثه ای از طریق مزایده امکان پذیر می باشد؟

بله، در صورتیکه یکی از ورثه های اجاره فروش ملک را ندهد، سایرین وراث می توانند از طریق دادگاه، نسبت به مزایده گزاشتن ملک ورثه ای برای فروش اقدام نمایند.

آیا وراث در مزایده می توانند به عنوان خریدار شرکت نمایند؟

بله، در صورتیکه حکم از دادگاه دریافت نموده باشند، می توانند در مزایده شرکت نمایند، ولیکن برنده مزایده کسی می باشد، که بالاترین قیمت را پیشنهاد می دهد.

اگر ملک ورثه ای بدون اجاره یکی از وراث فروخته شود، تکلیف چیست؟

در صورت فروش ملک ورثه ای ، اگر یکی از وراث ها اجاره فروش ندهد، و این معامله انجام شود، معامله مذبور باطل می باشد، زیرا فروش مال غیر رخ داده است.