وکیل تغییر کاربری | راهنمای جامع قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها
کاربری رکن جدایی ناپذیر اراضی و املاک در نظام حقوقی کشور ما میباشد که بسته به نوع آن میتواند به صورت محدود یا گسترده امتیازاتی را برای بهرهمندی از ملک در اختیار مالک قرار میدهد، لذا در صورتی که به دلیل محدودیت های کاربری مرتکب تخلفی شده اید و یا برای انجام ساخت و ساز در ملک خود با سازمان هایی از قبیل شهرداری، بنیاد مسکن، جهاد کشاورزی و.. به مشکل بر خورده اید، در این مقاله همراه ما باشید تا در این نوشتار، ابعاد فنی و حقوقی تغییر کاربری املاک تحت اشراف یک وکیل تغییر کاربری بررسی شود.
تعریف کاربری و انواع آن
کاربری ملک، در واقع تعیین نوع بهره برداری از زمین بر اساس طرح و برنامه ریزی های سازمان های ذی صلاح است کاربری است و می توان گفت این مفهوم بینانگر استحقاق بهره برداری مالک از ملک خود در چارچوب نظامات دولتی است.
کاربری بسته به برنامه ریزی ها مراجع ذی صلاح به انواع مختلفی تقسیم میشود که از مهم ترین آنها میتوان به کاربری های مسکونی، تجاری، اداری، زراعی، باغی، صنعتی و آموزشی اشاره کرد، هر یک از این عناوین، مشخص کننده نوع فعالیت و ساخت و ساز در عرصه و اعیان یک ملک است و تخطی از قواعد و مقررات نوع کاربری، وصف مجرمانه یا تخلفاتی به خود می گیرد که مدیریت آن نیازمند تخصص است.
تغییر کاربری و نهاد متولی تصمیم گیرنده آن در داخل محدوده شهری و خارج از آن
تغییر در نحوه بهره برداری از زمین، تابعی از موقعیت جغرافیایی که ملک در آن وجود دارد میباشد، در داخل محدوده قانونی شهرها، مرجع اصلی تصمیم گیرنده، کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهر سازی و معماری است، این نهاد با بررسی نیازهای شهری و توازن زیرساختی، با درخواست های تغییر کاربری موافقت یا مخالفت می کند.
در خارج از محدوده شهر و حریم آن، قدرت تصمیم گیری در ید قدرت کمیسیون تبصره یک ماده یک مستقر در سازمان جهاد کشاورزی است.
قوانین در حوزه کاربری املاک
نظام حقوقی موجود در کشور ما، مجموعه ای از قوانین سخت گیرانه ای را در حوزه اراضی و املاک تدوین کرده است، که از قانون شهرداری ها گرفته تا قانون زمین شهری، همه با هم بر این موضوع اتفاق نظر دارند که مالکیت اشخاص مطلق نبوده و دارای استثنائاتی میباشد، لکن تصرفات مالکانه نباید با قواعد و مقرراتی کلی توسعه سرزمین در تضاد باشد.
در این خصوص تداخل این قوانین گاه به قدری پیچیده می شود که تنها یک وکیل تغییر کاربری مجرب می تواند گره های ناشی از تعارضات قانونی را بگشاید.
قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
این قانون که در سال ۱۳۷۴ تصویب و در سال ۱۳۸۵ اصلاح شد، و سدی در برابر ویلا سازی ها و تغییرات اراضی کشاورزی و باغات تولیدی خارج از محدوده شهری قرار گرفت در واقع قانون گذار در این قانون با جرم انگاری تغییر کاربری غیرمجاز، مجازات های سنگینی از جمله قلع و قمع بنا، جریمه نقدی تا سه برابر بهای روز تغیر کاربری شد ه زمین شما و در صورت تکرار، حبس تا 6 ماه را برای افراد متخلّف پیش بینی کرده است.
نحوه دفاع در تخلفات ماده قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
دفاع در این پرونده ها ظرافت های فنی بسیاری نیاز دارد، یکی از استراتژی های موثر، اثبات عدم خروج از حالت زراعی بودن زمین است؛ به این معنا که مستحدثات ایجاد شده در راستای بهینه سازی کشاورزی (مانند انبار یا خانه کارگری در ابعاد قانونی) بوده است. همچنین، استناد به قدمت بنا (ساخت وساز های پیش از تصویب قانون یا اصلاحیه آن) می تواند موجبات صدور حکم برائت را فراهم کند.
استفاده ار نظرات کارشناسی رسمی دادگستری در تشخیص ماهیت زمین (دایر یا بایر بودن) نقشی کلیدی در این زمینه ایفا می کند.
وکیل کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهر سازی
کمیسیون ماده ۵، تنها مرجع تعیین کننده عام کاربری در شهر ها است که به کمیسیون شورای عالی شهر سازی شهرت دارد، حضور یک وکیل متخصص در این مرحله، فرآیند ارائه درخواست به دبیرخانه کمیسیون و رایزنی های فنی با اعضا را تسهیل می کند و با تدوین لوایح مستدل و ارائه توجیهات اقتصادی و شهر سازی، شانس پذیرش درخواست تغییر کاربری را به شکل چشمگیری افزایش می دهد.
کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهر سازی و شرایط آن
این کمیسیون متشکل از نمایندگان وزارتخانه های مختلف و شهرداری است به صورت کلی تغییرات در طرح تفصیلی شهر، از جمله تغییر کاربری ها، افزایش تراکم یا تغییر عرض معابر در این نهاد تصویب می شود لذا تصمیمات این کمیسیون باید با طرح جامع شهر همسو باشد و هرگونه خروج از این چارچوب می تواند منجر به ابطال مصوبه در دیوان عدالت اداری شود.
وکیل تغییر کاربری و کمیسیون ماده 99
برای املاکی که در خارج از محدوده قانونی شهر (روستاها و حریم شهرها) هستند دارای اعیاناتی یا ساختمان هایی میباشند، مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی، کمیسیون ماده 99 قانون شهرداری است لذا وکیل تغییر کاربری در این کمیسیون تلاش می کند تا از صدور حکم تخریب جلوگیری کرده و پرونده را به سمت جریمه نقدی سوق دهد. این کمیسیون زیر نظر استانداری ها تشکیل میشود و قدرت اجرایی بالایی دارد.
نحوه دفاع در تخلفات کمیسیون ماده 99
در دفاعیات مرتبط با این کمیسیون، تاکید بر اصول سه گانه (فنی، بهداشتی و شهر سازی) الزامی است بنابراین اگر بتوان اثبات کرد که بنای احداث شده فاقد خطر است و با طرح های هادی روستایی تضاد فاحش ندارد، می توان از تخریب ملک جلوگیری کرد.
شایان ذکر است بررسی صلاحیت محلی کمیسیون و رعایت تشریفات ابلاغ که فرد متخلف، میتواند از راه های دفاع شکلی موثر برای شما باسد.
نحوه دفاع در تخلفات وکیل کمیسیون ماده 100
کمیسیون ماده 100 شهرداری، بر خلاف کمیسیون ماده 99 که در محدوده و خارج از حریم شهر ها مرجع صالح رسیدگی به تخلفات است این کمیسیون مرجع، تخلفات ساختمانی داخل محدوده شهری میباشد، لذا در صورت برخورد با این کمیسیون شما بایستی با بررسی دقیق قوانین و مقررات اثبات عدم ضرورت قلع بنا، رای به ابقاء ساختمان و پرداخت جریمه را دریافت نمایید دریافت کند. “عدم تجاوز به معابر شهری” و “رعایت اصول ایمنی” دو رکن اساسی در این دفاعیات هستند.
نکته مهم در دفاع در مقابل آراء تخریب ماده ۱۰۰ این است که دفاع شما باید مستلزم ارائه اسناد و مدارکی مبنی بر استحکام بنا و تطبیق با ضوابط شهر سازی زمان احداث آن باشد در غیر این صورت ساختمان شما به عنوان یک سازه غیر استاندارد و نا ایمن شناخته میشود
همچنین در صورت صدور رای قطعی تخریب، تنها راه باقیمانده، طرح دعوا در دیوان عدالت اداری و درخواست “دستور موقت” جهت توقف عملیات اجرایی است تا پرونده مجدداً مورد بررسی قرار گیرد.
وکیل کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری وظیفه تشخیص ماهیت زمین از حیث موات، بایر یا دایر بودن را بر عهده دارد. رای این کمیسیون می تواند سرنوشت مالکیت یک فرد را به کلی تغییر دهد.
نحوه دفاع در تخلفات کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
دفاع در این حوزه عمدتاً بر پایه تفسیر عکس های هوایی و بررسی سوابق ثبتی و ساخت و ساز و تغییرات در آن استوار است. اثبات اینکه زمین در سال های گذشته دارای سابقه کشت و زرع بوده یا مستحدثاتی در آن وجود داشته، مانع از موات بودن زمین می شود و استناد به “قاعده تسلیط” و ابطال نظریات غیر کارشناسی از جمله وظایف خطیر وکیل در این بخش میتواند باشد.
