روابط میان مالک و مستاجر از گذشته تا به الان همواره دارای تضاد منافع با یکدیگر بوده است از این رو با ابلاغ شرایط و قوانین جدید اجاره ملک و تخلیه (ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها)، سوال بسیاری از اشخاص دولت سعی بر این داشته است تا به طور مستقیم در جزئی ترین زوایای روابط فی مابین این دو وارد و نظم و چهارچوب مشخصی را ایجاد کند که بر پایه فناوری های دیجیتالی است.
در این چارچوب ، شرایط و قوانین جدید اجاره ملک به دنبال ایجاد ثبات در منازل مسکونی و جلوگیری از جابجایی های اجباری است که سالانه هزینه های گزافی را بر پیکره خانواده ها و افراد ضعیف جامعه تحمیل می کند، این تغییرات، تکالیف مهمی را برای طرفین معامله ایجاد کرده است که نادیده گرفتن آنها می تواند تبعات حقوقی جبران ناپذیری به همراه داشته باشد موجب خسارت هر یک.
شرایط و قوانین جدید اجاره ملک و تخلیه
قوانین جدید، حق مالکیت را با مسئولیت های اجتماعی گره زده است، طبق این نظامات حقوقی، تخلیه ملک دیگر صرفاً با اراده یک جانبه موجر امکان پذیر نمیباشد، بلکه قانون گذار با وضع محدودیت های زمانی و لزوم اثبات نیاز شخصی، دایره اختیارات مالک را در جهت حمایت از مستاجر منضبط و بی درد سر محدود کرده است.
در واقع، شرایط و قوانین جدید اجاره ملک به گونه ای تنظیم شده که امنیت روانی مستاجر در طول مدت قرارداد تضمین شود، از سوی دیگر، حقوق مالک در صورت تخطی مستاجر از تعهدات، با سرعت بیشتری نسبت به قبل احیا می گردد چرا که با وجود قرارداد های ثبتی عملا قرارداد فذات دارای اعتبار قانونی بوده؛ اما مشروط بر اینکه تمام مراحل قانونی ثبت قرارداد به درستی طی شده باشد.
قانون جدید ثبت اجاره نامه
بر اساس ماده ۶ قانون ساماندهی مسکن ، تمامی قراردادهای اجاره باید در سامانه های الکترونیکی از قبیل خود نویس و اسکان ثبت گردند، در شرایط و قوانین جدید اجاره ملک، قراردادی که فاقد کد رهگیری معتبر باشد، در هیچ یک از ادارات و محاکم قضایی به عنوان مدرک محکم پذیرفته نخواهد شد، و صرفا به عنوان سندی تلقی میگردد که اعتبار آن نیازمند تنفیذ و تایید دادگاه است.
در واقع قانون گذار با نصب این قانون، راه را بر جعل، کلاهبرداری و اجاره همزمان ملک به چندین نفر می بندد. بنابراین میتوان گفت ثبت قرارداد در سامانه، نوعی اعتبار بخشی حاکمیتی به توافقات خصوصی است که امنیت قضایی طرفین را دوچندان می کند.
سامانه خود نویس و اسکان برای ثبت قراردادهای اجاره
در سال های اخیر تکنولوژی در خدمت سیستم قضایی و حقوقی کشور قرار گرفته است، و با استفاده از این امر شیوه ها حقوقی نخستین جای خود را به ابزار های کارآمد تری مانند سامانه الکترونیکی داده است، سامانه “خود نویس” نیز ابزاری کارآمد برای حذف واسطه گری های پرهزینه و تسهیل روند تنظیم قرارداد ها است.
این سامانه با اتصال به بانک های اطلاعاتی هویت سنجی، صحت اطلاعات طرفین را احراز می کند. کاربران می توانند بدون مراجعه به بنگاه های معاملات ملکی و پرداخت کمیسیون های سنگین، قرارداد خود را تنظیم و کد رهگیری دریافت کنند.
برای آگاهی از جزئیات فنی و نحوه کارکرد این پلتفرمها، توصیه می شود مقالات تخصصی را در وب سایت داپکده بیشتر بخوانید (ارجاع شود) تا با دیدی بازتر نسبت به ثبت حقوقی املاک خود اقدام نمایید.
شرایط و قوانین جدید اجاره ملک برای افزایش اجاره بها
یکی از چالش بر انگیز ترین بخش های این تحول حقوقی، تعیین سقف برای افزایش مبالغ اجاره بها املاک است لذا بر اساس شرایط و قوانین جدید اجاره ملک، شورای عالی مسکن موظف است حداکثر میزان افزایش سالانه اجاره بها را با توجه به منطقه و شرایط برای موجر یا مالکان تعیین و ابلاغ کند.
این نرخ، بر اساس شاخص تورم اعلامی بانک مرکزی و با توجه به شرایط منطقه ای متغیر است و میتواند نسبت به هر شهر متفاوت باشد، و قاعدتا تخطی از این سقف قیمتی برای موجر، مصداق بارز تخلف قانونی است. به طور کلی شاید میتوان گفت هدف از این رویکرد انقباضی، جلوگیری از تورم القایی در بخش مسکن طراحی شده تا حق دسترسی به سر پناه مناسب برای همه افراد جامعه با مخاطره مواجه نشود.
برخورد با مالک و امکان مطالبه اجاره بها اضافه
قانون گذار در ماده ۶ قانون ساماندهی مسکن زمین و اجاره بها، ضمانت اجرای بسیار سختی را برای مالکین متخلف که حد نصاب تعیین شده برای افزایش اجاره بها را رعایت نمی نمایند در نظر گرفته است بنابراین اگر موجری خارج از ضوابط اقدام به دریافت اجاره بهای مازاد کند، مستاجر این حق را دارد که تا ۵ سال پس از انعقاد قرارداد، نسبت به استرداد وجوه اضافی اقامه دعوا نماید.
- علاوه بر این، در شرایط و قوانین جدید اجاره ملک، مالکان خاطی با جرایم مالیاتی سنگینی مواجه شده و از معافیت های مالیاتی مه تاکنون از آن بهره مند میشدند منع میشوند
- لغو معافیت های مالیاتی و جریمه ای معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره بهای سالانه، تنها بخشی از ضمانت اجراهای تنبیهی است.
این سخت گیری ها به منظور ریشه کنی فرار مالیاتی و تمکین مالکان به نرخ های مصوب دولتی وضع شده است.
شرایط و قوانین جدید اجاره ملک در تخلیه مستاجر قبل از موعد
فسخ قرارداد پیش از انقضای مدت، همواره منشأ اختلافات زیادی بین موجر و مستاجر بوده است، در شرایط و قوانین جدید اجاره ملک، فسخ زودهنگام تنها در موارد خاصی که در قانون پیش بینی شده است امکان پذیر میباشد و به طور کلی هیچ یک از طرفین حق فسخ بی دلیل قرارداد اجاره را ندارد.
یک از مواردی که در قانون موجر و مستاجر سال 76 قانونگذار به جهت فسخ پیش برای موجر پیش بینی شده است، عدم پرداخت بیش از 1 ماه از اجاره بها توسط مستاجر است، بنابراین اگر مستاجر به تعهدات مالی خود عمل نکند یا کاربری ملک را تغییر دهد، مالک حق فسخ خواهد داشت.
اما در مقابل، اگر مالک بدون دلیل قانونی قصد تخلیه ملک را داشته باشد، باید خسارات وارده به مستاجر را به طور کامل جبران نماید.
سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه منزل (رویه قضایی، مدارک مورد نیاز)
در صورت پایان مدت قرارداد و استنکاف مستاجر از تخلیه، قانون راهکارهای فوریتی را پیش بینی کرده است که سریع ترین مسیر، تقاضای “دستور تخلیه” از طریق شوراهای حل اختلاف است.
در صورتی که قرارداد دارای کد رهگیری باشد و امضای دو شاهد در آن درج شده باشد، قاضی بدون تشکیل جلسه دادرسی و صرفاً با احراز انقضای مدت، میتواند دستور تخلیه را صادر می کند، مگر اینکه طرفین به دلایل قانونی به فسخ قرارداد معترض باشند
مدارک مورد نیاز:
برای این اقدام، ارائه اصل قرارداد، اسناد هویتی مالک و سند مالکیت الزامی است.
بنابراین، رعایت شرایط و قوانین جدید اجاره ملک در زمان تنظیم قرارداد، کلید اصلی سرعت در احقاق حق در مرحله تخلیه خواهد بود. هرگونه قصور در ثبت رسمی، پرونده را از مسیر “دستور” خارج و به مسیر طولانی “حکم تخلیه” سوق می دهد.
