حق شفعه
در قانون مدنی اصطلاحی به نام حق شفعه به کار رفته که در شرایط خاص و دفعات معدود و کم استفاده می شود، قانون گذار حقی را در اموال خاص که دارای دو صاحب می باشد را برای هر کدام از صاحبین در نظر گرفته که این حق منافعی را به خود اختصاص داده که در ادامه به آن می پردازیم.
حق شفعه چیست؟
برای پاسخ به این سوال باید گفت وقتی مال غیر منقولی که دارای دو صاحب می باشد، یکی از صاحبین سهم خود را بفروش برساند شریک و یا صاحب دیگر در این فروش حق تقدم دارد و می تواند به ازای مبلغی که ملک به فروش رسیده با دادن همان مبلغ مالک آن ملک شود و الباقی سهم را تصاحب نماید. اما برای به وجود آمدن این حق شرایطی لازم است که به آنها می پردازیم.
شرایط به وجود آمدن حق شفعه
با ایجاد شرایط خاصی شریک دیگر می تواند خواستار حق شفعه خود شود که به هر کدام از آن موارد می پردازیم.
اولین مورد وجود داشتن دو شریک است، یعنی تعداد شرکا تنها دو نفر باشد در صورتی که تعداد شرکا دو نفر به بالا باشد دیگر این حق وجود ندارد.
مورد دوم قابل تقسیم بودن مال است، به این منظور که مال باید غیر منقول باشد و بتوان آن را بدون ایجاد خسارت تقسیم نمود.
مورد سوم این است که مال حتما باید از طریق عقد بیع به فروش رسیده باشد، یعنی در مواردی همچون هبه، اجاره، صلح نامه و وقف و… ایجاد این حق امکان پذیر نمی باشد.
مورد چهارم پرداخت نمودن آنی مبلغ فروخته شده پس از اطلاع شریک دیگر، به این معنا که وقتی شریک دیگر از فروخته شدن مال مطلع گردید سریع اقدام به پرداخت مبلغ نماید و این کار را به تعویق نیاندازد زیرا موجب وارد شدن ضرر به خریدار می شود.
آیا حق شفعه به ورثه نیز منتقل می گردد؟
بله، این حق به ورثین فرد نیز منتقل می گردد. به این معنا که ورثین می توانند پس از مطلع شدن از این موضوع خواستار اخد حق شفعه شوند، و هرکس نسبت به تقسیم ارث صورت گرفته مبلغ حق شفعه را پرداخت نماید.
در چه مواردی حق شفعه باطل می گردد؟
گاهی شریک دیگر با تنفیذ عملی و یا لفظی این معامله را صحیح می داند و با عمل به هر کدام از موارد حق شفعه باطل می گردد. به عنوان مثال در زمان فروش به مشتری اعلام نماید، که اخذ شفعه به عمل نمیاورد در اینجا این حق باطل می گردد و دیگر قابل اجرا نیست.
شفیع یا شریک برای ایجاد حق شفعه خود چه مبلغی باید پرداخت نماید؟
برای تحقق حق شفعه شخصی که شریک فروشنده بوده است باید دقیقا همان مبلغی را که مشتری به فروشنده داده است پرداخت نماید، نه بیشتر و نه کمتر، در صورتی که مشتری خواهان مبلغ بیشتری باشد طبق قانون باطل است و شفیع همان مبلغ فروخته شده را پرداخت می نماید.
حق شفعه در چه مواردی استفاده می گردد؟
این حق تنها برای مواردی به کار می رود که مال قابل تقسیم و غیر منقول باشد مانند زمین که هم غیر منقول است و هم قابل تقسیم می باشد. از آنجا که ساختمان های مسکونی قابل تقسیم نیست و نمی شود آن را تقسیم نمود، این حق وجود ندارد.
در مواردی که خریدار ملک را باز نگرداند چه اقدامی باید انجام داد؟
در مواردی که شخص خریدار ملک خریداری شده را باز نمی گرداند به کسی که حق شفعه را اجرا نموده باید شفیع طی ارسال اظهارنامه نسبت به عدم رضایت خود و اعتراض خود به شخص خریدار اعلام نماید، و در صورتی اقدامی از طرف خریدار صورت نپذیرد شفیع با ارایه دادخواست خود نزد دادگاه اقدام به گرفتن ملک می نماید.
