تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟

همواره یکی از چالش های موجرین و مالکان در هنگام تخلیه ملک خود، عدم اطلاع از تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه بوده است که این موضوع باعث تلف گردیدن وقت افراد و صرف شدن هزینه گزافی سرف دادرسی میگردد، لذا ما در این مقاله تصمیم گرفتیم بر اساس اخرین قوانین و مقررات موجود در زمینه اجاره املاک و مستغلات به صورت کامل تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه را برای شما توضیح دهیم، تا شما بتوانید با آگاهی کامل از شرایط و آثار هر یک از این مقررات نسبت به اقدام حقوقی مناسب جهت تخلیه ملک و مستاجر خود اقدام نماید، بنابراین در ادامه با ما همراه باشید.

تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟

یکی از اصول قانون اساسی و شرع مقدس احترام به مالکیت اشخاص و کنترل بر آن تا حدودی است که موجب آسیب به  اشخاص ثالث و جامعه نشود، فلذا با توجه به این تعریف میتوان نتیجه گرفت یکی حقوق مالکانه و قطعی اشخاص بر اموال خود، انجام تمام اعمال حقوقی اعم از فروش، اجاره، صلح، وقف و .. به هر شخصی و طریقی است و این حیث هیچ شخص و نهادی نمیتواند مانع مالکیت اشخاص بر اموال خود شود.

اما همانطور که گفته شد اعمال حقوقی اشخاص بایستی در چهارچوب قانون انجام شود در غیر این صورت میتواند تبعاتی معکوس از حقوق مالکانه به همراه داشته باشد، لذا موضوع تخلیه ملک نیز با اینکه یکی از حقوق اولیه مالک یا موجر به حساب می آید اما قواعد و مقرراتی دارد که تابع قانون و قرارداد فی مابین طرفین است.

در قانون موجر و مستاجر سال 1376 و رویه قضایی که به مرور در محاکم قضایی جهت تخلیه املاک مسکونی و تجاری ایجاد گردید دو شیوه اخذ حکم تخلیه و دستور تخلیه میباشد که هر یک بر اساس شرایط قرارداد و توافق طرفین قابل بکار گیری در دادگاه ها و محاکم قضایی میباشد از طرفی زمان رسیدگی و نتیجه گرفتن یک از موارد فوق متفاوت است که در ادامه به ذکر توضیحات نحوه دریافت و تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه میپردازیم.

حکم تخلیه چیست؟

این حکم همانند تمام احکام و آرا قضایی پس از دادرسی عادلانه و بررسی تمامی مدارک و شنود اظهارات طرفین با تشریفات قضایی صادر میشود و اگر قطعی باشد به مرحله اجرا میرسد و در صورتی که غیر قطعی باشد در دادگاه تجدید نظر استان قابل تجدید نظر خواهی است، بنابراین با توجه به تشریفات قضایی جهت اخذ حکم تخلیه باید انتظار داشت تا این حکم مدت زمان زیادی را تا نتیجه قطعی خود نیاز داشته باشد.

حکم تخلیه عام ترین و کلی ترین حکمی است که برای تمامی املاک و مستغلاتی که حق انتفاع یا جاره آن به اشخاص ثالث داده شده است مورد استفاده قرار میگیرد، فلذا اگر شما مالکی میباشید که ملک خود را به وسیله اجاره اعم از اینکه دارای قرارداد مکتوب ثبتی باشد و یا به صورت شفاهی توافق نموده باشید برای تخلیه ملک خود میبایست از طریق دفتر خدمات قضایی دادخواست تخلیه ملک خود را به همراه اظهارنامه علیه مستاجر تنظیم نمایید.

نحوه دریافت حکم تخلیه

همان طور که گفته شد برای دریافت حکم تخلیه ابتداً میبایست یک اظهارنامه مبنی بر پایان موعد و مدت، تخلف از شرط و.. جهت تخلیه به مستاجر ارسال نمایید و پس از آن از طریق دفتر خدمات قضایی درخواست خود را مبنی بر تخلیه ملک ثبت کنید تا روند رسیدگی و دادرسی درخواست شما در دادگاه انجام گیرد، توجه داشته باشید تمامی مدارک مالکیتی و توافق نامه یا قرارداد اجاره خود را در قرارداد ضمیمه نمایید.

دستور تخلیه فوری چیست؟

دستور تخلیه، برخلاف حکم تخلیه، یک دستور قضایی با ماهیت فوری است که بدون نیاز به برگزاری جلسه دادرسی و رسیدگی صادر می‌شود، این نهاد حقوقی به منظور تسریع فرآیند تخلیه ملک در صورت وجود شرایط لازم و معین پیش ‌بینی شده است، تا به نحوی از حقوق مالکانه موجر حمایت کند، مرجع صدور دستور تخلیه، شورای حل اختلاف (دادگاه صلح) محل وقوع ملک است.

 فلسفه دستور تخلیه، جلوگیری از اطاله دادرسی در مواردی است که حق موجر برای تخلیه ملک، بدون نیاز به اثبات قضایی صورت گیرد.

مهم‌ ترین ویژگی دستور تخلیه، سرعت بالای آن نسبت به حکم تخلیه است. قانونگذار با وضع شرایطی مشخص، به موجر این امکان را داده است که بدون ورود به یک دعوای حقوقی تمام عیار، ملک خود را پس از پایان مدت قرارداد و سایر شرایط پیش بینی شده که در ادامه بیش تر به آنها میپردازیم، باز پس گیرد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر از سامانه خود نویس و نحوه ثبت قرارداد بر روی این لینک کلیک کنید.

الزامات دریافت دستور تخلیه براساس قانون جدید و کد رهگیری سامانه خود نویس

یکی از مهمترین الزامات دریافت دستور تخلیه، تنظیم اجاره‌ نامه به صورت کتبی و با حضور دو شاهد عادل و بالغ است، این امر در گذشته، برای اجاره ‌نامه‌ های شفاهی نیز قابلیت اثبات داشتند، اما در حال حاضر، برای بهره مندی از مزایای دستور تخلیه فوری، سند اجاره فی مابین طرفین  باید مکتوب باشد.

 علاوه بر این، در سالیان اخیر با الزامی شدن ثبت معاملات اموال غیر منقول اعم از فروش یا اجاره و.. ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری سامانه خود نویس به عنوان یک الزام جدید مطرح شده است؛ این سامانه، که با هدف شفاف ‌سازی و ساماندهی قراردادهای اجاره ایجاد شده است، به موجر و مستاجر امکان می ‌دهد تا قرارداد اجاره را در یک بستر الکترونیکی ثبت کرده و کد رهگیری (کد یکتا) منحصر به فرد دریافت نمایند.

بنابر این به صورت خلاصه الزامات اخذ دستور تخلیه فوری عبارت است از:

الف. کتبی بودن قرارداد: قرارداد اجاره حتماً باید به صورت مکتوب باشد.

ب. تنظیم قرارداد اجاره در دو نسخه و در اختیار قرار گرفتن موجر و مستاجر

پ. انقضای مدت قرارداد: مدت زمان اجاره مندرج در قرارداد باید به پایان رسیده باشد.

ت. امضای دو شاهد: قرارداد باید به امضای دو نفر شاهد (علاوه بر موجر و مستأجر) رسیده باشد. (در صورتی که قرارداد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، نیازی به امضای شهود نیست).

ج. ثبت در سامانه و اخذ کد رهگیری: بر اساس مقررات جدید، کلیه قراردادهای اجاره می‌بایست در سامانه املاک و اسکان یا سامانه خود نویس ثبت شوند.

چ. قرارداد اجاره دارای حق سر قفلی نباشد.

و..

رویه قضایی دریافت دستور تخلیه

رویه دریافت دستور تخلیه به مراتب ساده ‌تر و سریع‌ تر از حکم تخلیه است که در ذیل به صورت خلاصه به آن پرداخته ایم:

ارائه درخواست: مالک با در دست داشتن اصل قرارداد اجاره (که واجد شرایط فوق، به ویژه کد رهگیری باشد) و مدارک هویتی و مالکیت، به دادگاه صلح محل، مراجعه و درخواست صدور دستور تخلیه فوری را ثبت می ‌کند.

بررسی مدارک: دادگاه، در دستور تخلیه فوری معامله شرایط قرارداد و انقضای مدت را بررسی می ‌کند و هیچ ‌گونه جلسه رسیدگی یا مناقشه‌ ای جهت شنیدن اظهارات مستاجر صورت نمی ‌پذیرد.

صدور دستور: در صورت احراز صحت شرایط، مقام قضایی ظرف مدت کوتاهی (معمولاً ۲۴ تا ۷۲ ساعت) دستور تخلیه بدون نیاز به درخواست اجراییه مالک به صورت خودکار صادر می نماید.

نحوه صدور اجراییه حکم تخلیه و دستور تخلیه

پس از صدور “حکم تخلیه” قطعی یا “دستور تخلیه”، گام بعدی، صدور اجراییه است. در مورد حکم تخلیه، پس از قطعیت حکم و پایان مهلت ‌های قانونی اعتراض، موجر باید درخواست صدور اجراییه را به دادگاه صادر کننده حکم تقدیم کند. واحد اجرای احکام دادگستری، پس از بررسی و اطمینان از قطعیت حکم، اجراییه را صادر و به مستاجر ابلاغ می ‌نماید.

مستاجر مکلف است ظرف مهلت مقرر (معمولاً 10 روز) ملک را تخلیه نماید. در غیر این صورت، مامورین اجرا با استفاده از قوه قهریه و در صورت لزوم با حضور ضابطین قضایی، اقدام به تخلیه ملک خواهند کرد.

در مورد دستور تخلیه، فرآیند صدور اجراییه به مراتب سریع ‌تر است. به محض صدور دستور تخلیه توسط مرجع قضایی، موجر می ‌تواند بلافاصله درخواست صدور اجراییه را ارائه دهد.

اجراییه صادر شده و به مستاجر ابلاغ می ‌گردد. مهلت تخلیه در دستور تخلیه نیز معمولاً کوتاه (عموماً 3 تا 5 روز) است و پس از انقضای این مهلت، بدون نیاز به طی تشریفات بیشتر، ملک تخلیه خواهد شد. این تفاوت در سرعت و سهولت اجرا، دلیل اصلی تمایل موجران به استفاده از ساز و کار دستور تخلیه در صورت امکان است. با این حال، لازم به ذکر است که در هر دو مورد، در صورت مقاومت مستاجر، اجرای حکم با دخالت نیروی انتظامی و تحت نظارت مراجع قضایی صورت می ‌گیرد.