درخواست تعدیل اجاره بها یکی از مواردی است که قانونگذار به دلیل به وجود آمدن شرایط ویژه اقتصادی در زندگی یکی از طرفین قرارداد اجاره پیش بینی کرده است، تا به وسیله آن موجر یا مستاجر بتوانند با کسب اجازه از دادگاه میزان اجاره بها قرارداد خود را کاهش یا افزایش دهند، لذا ما در این مقاله قصد داریم به موضوع تعدیل اجاره بها و نحوه درخواست آن بپردازیم.

تعدیل اجاره بها

اجاره از رایج ترین عقود مورد استفاده در کشور ما میباشد که قوانین و مقررات مختص به خود را دارا است، به عبارت دیگر در عقد اجاره نه تنها باید قواعد عمومی سایر قرارداد ها مانند اهلیت طرفین معامله، مشروع بودن جهت معامله و.. وجود داشته باشد، بلکه باید عقد اجاره براساس قوانین و مقررات مختص به این عقد نیز نگارش شود، تا از ارزش و اعتبار لازم برخوردار باشد در غیر این صورت باطل است.

قانونگذار در سال های گذشته چندین مرتبه به نگارش و بروز رسانی قوانین و مقررات مربوط به موجر و مستاجر پرداخته است، که جدید ترین قانون موجر و مستاجر مربوط به سال 1376 میشود، موضوع تعدیل اجاره بها مربوط به قانون سال 1356 است که قانونگذار، تعدیل اجاره بها املاک تجاری را تحت شرایط خاصی پیش بینی کرده است، و بیان داشته است موجر یا مستاجر میتوانند با ارائه دلایل کافی اجاره بها مورد اجاره را کاهش یا افزایش دهند.

قانون سال 1356تعدیل اجاره بها

تمامی قرارداد های اجاره ای که تابع قانون موجر و مستاجر سال 1356 هستند و یا در سال 1356 و بعد از آن، تا زمان تصویب قانون جدید منعقد شده اند، تابع این قانون میباشند و لازم است براساس این قانون نگارش و امضا شوند، لذا نمیتوان در این قرارداد ها شروطی را مطرح کرد که برخلاف این قوانین باشد.

طبق ماده 4 قانون موجر و مستاجر1356، هر یک از طرفین میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، براین اساس هر یک از طرفین که قرارداد اجاره ملک تجاری آنها تابع قانون موجر و مستاجر سال 1356 میباشد، چنانچه در وضعیت معیشت و هزینه ها زندگی خود با مشکل مواجه شود و یا میزان تورم با اجاره بها متناسب نباشند، میتوانند از دادگاه تقاضای افزایش یا کاهش اجاره بها را داشته باشد

همان طور که گفته شد تمامی قرارداد های اجاره باید براساس قانون موجر و مستاجر نگارش شوند، و درصورتی که توافقی خلاف این قانون جهت اجاره ملکی انجام شود فاقد اعتبار است، به عنوان مثال چنانچه در قرارداد اجاره شما که تابع قانون موجر و مستاجر سال 1356 میباشد تعدیل اجاره بها از طرفین سلب و ساقط شود، این شرط با توجه به ماده 4 این قانون باطل است و طرفین میتوانند حتی در صورت قید این شرط همچنان تقاضای تعدیل اجاره بها را از دادگاه داشته باشند.

دلیل اینکه برای تعدیل اجاره بها در قانون موجر و مستاجر سال 1356 بایستی از طریق حکم دادگاه صالح انجام گیرد این است که، در واقع در این قانون اتمام مدت قرارداد اجاره تاثیر بسزایی در تعیین اجاره بها ندارد و چنانچه طرفین به توافقی برای تعیین اجاره بها پس از اتمام مدت قرارداد نرسند باید از طریق دادگاه نسبت به انجام این امر اقدام نمایند.

شرایط تعدیل اجاره بها

همان طور که گفته شد صاحبین املاک تجاری یا مستاجرین آن، که قرارداد اجاره آنها تابع قانون موجر و مستاجر سال 1356 هستند میتوانند در صورت داشتن شرایط لازم از طریق دادگاه نسبت به کاهش یا افزایش اجاره بها خود اقدام نمایند، این شرایط به شرح زیر است:

اتمام مدت قرارداد

اولین شرط برای تقاضای تعدیل اجاره بها، انقضاء یا اتمام مدت قرارداد اجاره میباشد، لذا اشخاصی که قرارداد اجاره آنها همچنان دارای مدت زمان و اعتبار میباشند، نمیتوانند درخواست تعدیل اجاره بها را از دادگاه داشته باشند

دلایل قانع کننده

همان طور که گفته شد براساس ماده 4 این قانون هر یک از موجر و مستاجر میتوانند با استناد به وضعیت معیشت و هزینه های زندگی خود درخواست کاهش یا افزایش اجاره بها را بنمایند، بنابراین موجر جهت افزایش اجاره بها ملک خود میبایست دلایل و مدارکی از ناکافی بودن اجاره بها برای هزینه های زندگی خود ارائه نماید، همچنین مستاجر نیز میتواند با ارائه دلایل و مدارک قانع کننده از دادگاه تقاضای کاهش اجاره بها را داشته باشد.

گذشت 3 سال از استفاده مال‌الاجاره

برای اینکه هریک از طرفین قرارداد بتوانند تقاضای تعدیل اجاره بها را داشته باشند بایستی علاوه بر اتمام مدت قرارداد، از مدت استفاده مستاجر از ملک تجاری 3 سال گذاشته باشد، و یا اینکه سه سال از صدور حکم قطعی به جهت تعدیل اجاره بها گذشته باشد در غیر این صورت هیچ از طرفین نمیتوانند در درخواست تعدیل اجاره بها را از دادگاه داشته باشند.

نحوه درخواست و رسیدگی تعدیل اجاره بها

مالکین و مستاجرینی که قرارداد اجاره ملک تجاری آنها تابع قانون موجر و مستاجر سال 1356 میباشد و شرایط فوق الذکر را نیز دارا هستند میتوانند از طریق شورای حل اختلاف و ارائه ادله و اسناد خود درخواست تعدیل اجاره بها را داشته باشند، برای انجام این کار هر یک از موجر و مستاجر میتوانند با همراه داشتن مدارک لازم به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و با پرداخت هزینه ها آن دادخواست خود را ثبت نماید.

پس از ثبت درخواست هریک از طرفین اجاره جهت تعدیل اجاره بها، دادگاه در صورت کافی بودن ادله و مدارک متقاضی برسی ملک را به کارشناس متخصص خود ارجاع میدهد تا کارشناس نظر خود را به دادگاه اعلام نماید، پس از اعلام نظر کارشناس دادگاه حکم قطعی خود را مبنی بر تعدیل یا رد درخواست اعلام میکند.

سوالات مرتبط

مدارک مورد نیاز برای ثبت درخواست تعدیل اجاره بها

در صورتی که موجر قصد افزایش اجاره بها را داشته باشد باید مدارک هویتی خود را به انضمام مدارک مالکیتی(سند، وکالت، مبایعه نامه ،حکم قطعی دادگاه) و قرارداد اجاره به همراه داشته باشد همچنین مستاجر نیز برای ثبت درخواست خود باید علاوه مدارک هویتی خود، قرارداد اجاره خود را نیز برای ثبت درخواست خود باید همراه داشته باشد.

کارشناس بر چه مبنایی نظر خود را در میزان اجاره بها تعیین میکند؟

کارشناسان ملکی اصولا براساس میزان ارزش ملک و همچنین میزان اجاره املاک مجاور، اجاره بها را تعیین میکنند، اما سایر موارد از قبیل قدمت ملک، مدت زمان اجاره و استفاده توسط مستاجر، موقعیت ملک، نوع کاربری، مساحت و… در تعیین نظر کارشناس بسیار تاثیر گذار است.

در چه قرارداد های میتوان درخواست تعدیل اجاره بها را تقاضا کرد

در خواست تعدیل اجاره بها تنها مختص املاک تجاری است که تابع قانون موجر و مستاجر سال 1356 میباشد و سایر املاک از قبیل مسکونی، زراعی، باغی مشمول این قانون نمیشوند.