افراز مال مشاع
افراز در لغت به معنای جدا کردن می باشد، و افراز مال مشاع به معنای جدا کردن یا تقسیم کردن مال مشاع بین دو یا چند شریک می باشد.
افزاز مال مشاع، زمانی مطرح می گردد که هریک از شرکا، بنا به دلایلی قصد جدا سازی حصه مشاعه خود از مال مشاع دارند، و برای جداسازی بایستی شرکا با یکدیگر توافق و تراضی کنند و اگر شرکا در خصوص افراز مال مشاع با یکدیگر توافق نکنند، بایستی از طریق دادگاه اقدام نمایید.
افراز مال مشاع از طریق دادگاه
اگر شرکا در خصوص افراز مال مشاع با یکدیگر توافق نداشته باشند، یا یکی از آنها بنا به دلایلی اهلیت استیفاء (محجور،صغیر،سفیه باشد) نسبت به حقوق مالی خود نداشته باشد، حتی اگر مالک باشد، بایستی این جدا سازی از طریق دادگاه صورت بگیرد.
همچین اگر یکی از مالکین مال مشاع، مجهول باشد، برای افراز مال مشاع، به دلیل آنکه مالک مشخص نمی باشد، لذا بایستی درخواست جدا سازی مال مشاع از طریق دادگاه انجام شود.
درخواست افراز مال مشاع از طریق دادگاه
اگر درخواست از طریق دادگاه انجام شود، خواهان دعوی، فردی است که می خواد مال مشاع را تقسیم کند، و خواندگان دعوا باید تمامی شرکا باشند، اگر دعوی علیه تمامی مالکین انجام نشود، درخواست مربوطه رد می شود.
اگر دادگاه درخواست افراز را مورد قبول بداند، حکم آن را به اجرای احکام ارسال می نماید، و اجرای احکام، حکم مربوطه را به اداره ثبت ارسال میکند، تا سند قبلی ابطال، و سند جدید در خصوص افراز مال مشاع صادر و ثبت آن انجام شود.
اما اگر دادگاه، افراز مال مشاع را مناسب تشخیص ندهد، حکم به فروش مال مشاع می دهد، و بر اساس سهم هر یک از شرکا، پول حاصل از فروش مال مشاع را، به آنها پرداخت می نماید.
افراز مال مشاع از طریق اداره ثبت
اگر ملک یا حصه مشاعه ( مال مشاع ) دارای سند رسمی باشد، به عبارتی کارهای ثبتی مربوط به آن انجام شده باشد، می توان برای افراز مال مشاع از طریق اداره ثبت اقدام نمود، مشروط بر آنکه تمامی مال مشاع دارای سند رسمی باشد.
نکته: در صورتی که قسمتی از مال مشاع دارای سند رسمی باشد، و قسمت دیگر دارای سند رسمی نباشد، برای افراز مال مشاع باید از طریق دادگاه اقدام نمود.
درخواست افراز مال مشاع از طریق اداره ثبت
زمانی که کل حصه مشاعه دارای سند رسمی باشد، درخواست مربوطه مطابق با قانون ثبت، رسیدگی می شود، پس از آن که متقاضی افراز درخواست خود را به اداره ثبت تقدیم نمود، رئیس اداره ثبت در صورتی که گزارش را تکمیل و ملک را برای افراز مناسب بداند، پروندهای تشکیل می دهد، و آن را برای نقشهبرداری و معاینه محلی به نقشه بردار ارجاع میدهد.
در روز نقشهبرداری از همه شرکا دعوت به عمل می آید که در محل حضور پیدا کنند، سپس نقشه بردار به همراه نماینده اداره ثبت گزارش تهیه میکند و از سایر شریکان حاضر در محل نیز امضا اخذ میکند. در نهایت پس از گزارش نقشه برداری ، مسئول واحد ثبت، نظر خود را مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز اظهار می کند.
در صورتی که ملک قابل افراز تشخیص داده شود، این تصمیم به همراه یک نسخه صورت مجلس و کپی نقشه افرازی انجام می پذیرد، و به همه شرکا ابلاغ میشود تا در صورت اعتراض، ظرف مدت ۱۰ روز، اعتراض خود را در دادگاه عمومی اعلام کنند.
اگر دادگاه اعتراض آنها را رد نماید، حکم فروش مال مشاع میدهد و در نهایت حکم مربوطه از طریق اجرای احکام، اجرا می شود.
همچنین در صورتی که نظر دادگاه، مبنی بر غیر قابل افراز ملک مشاع باشد، شرکا میتواند تقاضای فروش ملک را بنمایند و دادگاه ضمن بررسی دستور فروش را صادر کرده و به دایره اجرا ارجاع میدهد، در نهایت مال به فروش رفته، و سهم هر یک از شرکا پرداخت می شود.
اموالی که قابل افراز نمی باشند
طبق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تا زمانی که رفع تعارض نشده باشد، اقدام به افراز مال مشاع امکان پذیر نمی باشد.
نکته: اگر دو سند مالکیت، به صورت کلی جزئی با یکدیگر تعارض داشته باشند به آن، سند مالکیت تعارض گفته میشود.
طبق ماده ۵۹۱ قانون مدنی، اگر مالی به دلیل ایجاد ضرر قابل تقسیم نباشد فروخته میشود، تا بهای آن به نسبت سهم شریکان تقسیم شود.
طبق ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی، در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد، ممکن است فروخته شده و بهای آن تقسیم شود.
تفاوت افراز با تفکیک
۱.اگر ملکی به صورت مشاع، تفکیک شود، حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمیرود، ولیکن اگر مال مشاع، به صورت افراز جدا شود، به علت آنکه افراز سهم هر شریک مشخص و معین می باشد، لذا مال از حالت مشاع بودن خارج میشود.
۲.در افراز، بایستی ملک مشاع باشد، ولیکن در تفکیک نیازی به مشاع بودن مال نمی باشد، زیرا ممکن است، کل مال متعلق به یک نفر باشد، که به قطعات کوچکتری تقسیم گردد.
۳.در افراز ملک بر مبنای سهم شرکا تقسیم می شود، ولیکن در تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکا تقسیم صورت میگیرد.
۴.در افراز بایستی سهم شریک که متقاضی افراز است، مشخص و معین شود، لذا در صورتی که سند رسمی باشد از طریق اداره ثبت و در صورتی که سند رسمی نباشد، از طریق دادگاه به درخواست رسیدگی می شود، ولیکن درخواست تفکیک چون جنبه قضایی نداشته، در اداره ثبت به آن رسیدگی میشود.
سوالات پر تکرار
هزینه درخواست افراز مال مشاع چقدر می باشد؟
طبق ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع هزینه افراز، طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت بر اساس ارزش معاملاتی روز مال دریافت میشود.
کدام افراد میتوانند درخواست افراز بدهند؟
تمامی شرکا می توانند درخواست افراز بدهند، و در صورتی که هویت یکی از آنها مجهول باشد، درخواست مربوطه مطابق رای وحدت رویه به شماره ۳۵۳۰-۱۳۶۰/۲/۷ در دادگاه رسیدگی می شود.
آیا حکم دادگاه انقلاب در خصوص افراز، دارای اعتبار میباشد؟
طبق نظریه به شماره ۷/۶۰۲۶-۵۸/۱۱/۲۱ ، حکم دادگاه انقلاب، بی اعتبار می باشد.
آیا در خصوص افراز مال مشاع، بایستی تمام شرکا حضور داشته باشند؟
خیر، نیاز به حضور تمامی شرکا برای افراز نمیباشد.
نمونه لایحه در خصوص افراز مال مشاع
